2019恒大研究院-健康行业专题报告：养老地产，迎战“未富先老”.docxVIP

养老地产：迎战“未富先老” 恒大研究院研究报告 健康行业 专题报告 2019/4/29 研究员：孔艺颖 kongyiying@ 相关研究： 1.养老地产典型项目调研：泰康之家 2018-10-12 导读： 我国人口老龄化日益严重，截止 2018 年末，我国 60 岁以上老年人口超 2.4 亿，是世界上唯一一个老年人口过两亿的国家。人口老龄化程度加剧，养老问题日益凸显，养老地产作为养老服务供给载体该如何发展？ 摘要： 居家养老、社区养老和机构养老是三种主要的养老模式，受传统文化影 响，我国居家养老是主流。居家养老是指老人居住在家中接受子女或亲 友照顾的养老模式，为老人提供日常照料和医疗照料，降低社会养老成 本；社区养老是指老人居住在家中，社区牵头整合社会资源为居家老人 提供服务的养老模式；机构养老是指以养老机构为主导，为老年人提供 养老服务的社会化养老模式。人口老龄化和养老模式的发展对养老地产 有三方面需求，一是开发适老型住宅，二是增加养老机构设施数量，三 是提供高品质专业化的养老服务。 养老地产参与者以房地产开发商、保险企业和养老服务企业为主。开发 方式有独立开发和合作开发两种，独立开发即投资者全资自筹开发建设 并获取全部收益。合作开发因具有降低成本及风险、拓宽资金渠道、整 合资源的优势成为主要开发方式，除房企、险资和养老服务企业相互合 作外，医疗机构、国企、外资和实业集团也是常见合作对象。 养老地产主要包括养老社区、养老机构和社区居家养老设施三大类。养 老社区是投资者布局的主要方向，包含综合性社区和全龄化社区，前者 仅供老年人居住，后者采用普通社区中规划养老组团或适老化住宅的混 合居住模式。养老机构多为老年公寓，一般面向高龄或失能老人。社区 居家养老设施多位于成熟社区中，为居家老人提供养老服务。 销售、长期持有和销售+持有三种模式为主，养老地产成熟盈利模式尚需 探索。销售型即出售养老概念住宅，快速回笼资金，没有后续管理问题； 持有型即不出售物业，持有者独立或委托运营，持有并长期租赁住宅， 常见会员制、押金制和保单捆绑制等模式；销售+持有型兼有二者特点， 住宅类产品用于销售，持有型物业用于租赁，并相互提供支持。 从区域分布看，养老地产主要集中老龄化程度高、人均可支配收入高、 医疗水平高和旅游资源丰富的京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。 养老地点分为本地养老和异地养老，本地养老看重老龄人口基数、老年 人消费能力和养老配套资源。异地养老包含旅居养老和跟随子女养老， 前者看重气候和自然资源，后者多为大城市近郊和周边城市。除四大区 域外，其余省会和旅游城市也有少量分布。 国际上养老地产发展模式主要有市场主导型、政府主导型以及政府和企 业合作型。美国是典型的市场主导型，由投资商、开发商、运营商组成 完整的融资、建设、运营的市场化体系，地产与休闲、娱乐、健康等产业有效整合促进产业链延伸；英国实行政府主导、福利性质的社区养老， 政府出资开发和运营养老地产，并组织社会资源参与；日本是政府和企 业合作开发型，介护保险制度的实施解决了养老支付问题，成为养老产 业发展爆发点，吸引社会资本进入养老产业。 风险提示：政策推动不及预期、养老支付能力不足、专业人才不足 请务必阅读正文之后免责条款部分 恒大研究院研究报告 恒大研究院研究报告 立足企业恒 立足企业恒久发展 PAGE 2 服务国家大局战略 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 供需不平衡，促进养老产业多元发展 4 需求端：人口老龄化、消费多元化 4 人口老龄化进程加快，养老服务需求迫切 4 老年人收入平稳增长，消费需求多元化 4 供给端：总量不足、资源错配 6 我国养老地产发展现状 7 养老模式：居家、社区和机构养老 7 居家养老 8 社区养老 9 机构养老 10 养老地产产业链 11 参与者以房企为主，自主开发与合作开发并存 11 三大盈利模式：销售、销售+持有和长期持有 12 养老地产城市分布：集中四大经济圈 13 养老地产典型案例 15 万科：多模式、多品牌探索 15 远洋·椿萱茂：轻重结合，三条产品线并行 16 泰康之家：养老保险+养老社区 17 国际经验 18 美国：市场主导的多元化养老 18 日本：出租为主，以服务为重点 19 英国：政府主导、福利性质的社区养老 20 图表目录 图表 1： 中国 65 岁以上老年人口及占比 4 图表 2： 中国城市老年人收入结构变化 5 图表 3： 中国农村老年人收入结构变化 5 图表 4： 2014 年中国城乡老年人消费结构 6 图表 5： 中国每千名老年人拥有养老床位数严重不足 7 图表 6： 多地提出“9073”养