《中瑞高级服务公寓投资、理财指引》框架设想.docxVIP

《中瑞高级服务公寓投资、理财指引》框架设想 本投资报告设计的方向、表现策略重点： 酒店式公寓概念； 酒店式公寓发展历程； 酒店式公寓经营现状； 雅诗阁介绍； 本案地段分析； 本案周边环境； 投资回报测算表； 周边物业出租回报情况； 尺寸建议： 21cm X 高 35cm P1、封面 主要内容：酒店式公寓投资。理财指引 +LOGO P2、封面内页（留白） P3、酒店式公寓概念； 主要内容：针对苏州客户对酒店式公寓不熟悉的现状，详细阐述服务公寓的概念。 企划文案： 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓 。 酒店式公寓即吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性的提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。 与传统的酒店相比，标准酒店式服务公寓在硬件配套设施完善，不仅提供传统酒店的各项服务，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店多了更多的家的味道。 酒店式公寓应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。 酒店式服务公寓一般具有以下特征： 分布特征 酒店式服务公寓一般位于城市商业、商务中心，区域基础设施（特别是商务 配套设施）完善，档次较高，紧邻主要交通线，交通便利而通畅。 面积、装修特征 面积一般较小，较为经济、实用；室内功能完善并提供居家生活所需要的橱卫、家具，装修标准与同类酒店相当。 服务配套 配套完善，档次也较高，如提供国际标准的健身室、SPA 室等。通常借鉴星级酒店规范的服务程序，如提供点菜，送洗衣物、打扫房间、电话服务等，同时更注重满足客户的特殊服务要求，如提供厨师上门服务、导游导购服务等；真正做到在硬件上不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。由专业的酒店管理公司管理或做顾问，以保证服务水准。 经营特征 目前酒店式服务公寓大多采用小业主返租、开发商聘请专业运营管理公司进 行经营，按照经营状况或开发商与小业主签定的投资回报率定期向小业主支付经营收益，小业主不直接参与物业的经营。 酒店式服务公寓、产权式酒店、单身公寓三种物业之间区别 酒店式服务公寓 产权式酒店 单身公寓 国内市场起步较晚、市场供 起步晚，在旅游城市经 市场供应量大于需求 现 状 应量小，需求大；整体经营 营状况尚可，但其他普 量，租赁情况不好 ， 状况良好，租金水平较高； 通城市市场空间不大； 且租金水平不高。 投资回报 高、较稳定 中等、较稳定 低、不稳定 权属 小业主 小业主 小业主 物业功能 能满足商务、居家双重需 能满足一定的商务需 基本满足居住需求， 求； 求，但居家功能欠缺； 商务功能比较缺乏； 有无酒店管理 有 有 无 购买客户 投资客 投资客 投资、自住均有 长期在该区域居住的高端 终端使用客户以经济 终端使用者 商务人士，消费力强劲，对 与普通酒店客户相同， 实力良好、未婚的年 物业品质、商务配套等有很 以短期居住的外地游客 轻人，以解决居住“有 高要求； 为主； 无”为主要目的。 产品力要求 高 较高（视酒店标准） 一般 城市经济、金融中心附近， 对所在城市要求较高， 城市繁华地段，对周 集中区域 对高档休闲、餐饮等配套要 要求城市能吸引大量外 围的交通、娱乐、餐 求较高 地游客； 饮等要配套要求较高 P4、服务公寓的起源及发展历程； 主要内容：对服务公寓概念的进一步阐述，让客户对服务公寓能有更清楚的认识。 企划文案： 酒店式公寓最早起源于欧洲。当时旅游前租给游客供其临时休憩的物业，此 种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这样就形成了酒店式公寓的雏形。全新的酒店式服务公寓的概念，始于 1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 目前的酒店式公寓根据目标客户和物业产权的归属，大致可分为四代： ·第一代酒店式公寓 特点： （1） 房产市场新出现的物业类型，由于是新出现的物业类型市场极少； （2） 项目本身品质没有改观，只是分割为更小的单元； （3） 整体的配套很少； （4） 强调面积小，总价低，酒店式服务为辅助性的卖点； （5） 推出买房送装修概念； ·第二代酒店式公寓 特点： （1） 此时