欣泰世纪城周边区域在售项目调研报告.docxVIP

潍坊欣泰世纪房产开发有限公司 欣泰世纪城周边区域在售项目 调研报告 营销部 2015 年 5 月 1 潍坊欣泰世纪房产开发有限公司 第一部分 调研区域 一、本次调研范围 1、地理区域 本次调研区域，西起虞河路，东至潍县中路，南起北宫街，北至民主街，如 下图： 2、区域划分 根据调研区域地理位置、行政划分、项目特征等因素，将该区域详细划分为 奎文北、经济区、寒亭区、高新东四个小区域，如图： 2 潍坊欣泰世纪房产开发有限公司 第二部分 调研区域背景及市场分析 一、 奎文北 1、地理区域 奎文区是潍坊市前政治中心和经济中心、文教中心，依托白浪河和虞河两 条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。区域内各类优质资源 聚集，环境良好，配套齐全，是潍坊市民认可度最高的地区。 2、市场整体特点 奎文北区的项目大多依托于虞河河景资源优势，由于位置偏北，在于价格和产品类型上明显区别于奎文中心的项目。 该区域内项目多以一期多层、后续高层产品的建筑形式出现，由于一期多层销售时间为 2010-2011 年，现在多层均为现房形态，且多为尾盘，在售房源多为高层。 除拆迁安置房源外，销售部分入住率 20%左右。 3、区域内项目分析 体量及建筑形式： 该区域占地面积大小不一，根据位置越往北占地面积越大； 在建筑面积上该区域（在售）项目 9 万平起，30 万平以上的项目占到50%； 具体详见下表： 项目名称 地址 建筑面积 建筑形式 德润天鹅湾 玉清街鸢飞路东 96164 ㎡， 8 栋 18 层高层 732 户 东方太阳城 玉清街虞河路 30 万㎡ 14 栋多层，12 栋高层，6 栋高层 层 江山帝景 玉清街虞河路东 16.4 万㎡， 6 栋 11 层，2 栋 18 层，13 栋 6+1 1060 户 多层 丽水芳洲 卧龙街鸢飞路 31.5 万㎡， 西南北侧 18 层，一二层为底商； 1695 户 西南角 21 层商住楼，底三层为超 市；沿虞河 4 层叠加多层 虞河生活城 北宫街鸢飞路 46.7 万㎡， 多为 18、26 层高层，少量 17、 3 潍坊欣泰世纪房产开发有限公司 3044 户 23 层。 嘉景虞河苑 北宫街虞河路 9.14 万㎡， 4 栋 5 层，2 栋 18 层 980 户 2) 区域内库存及工程进度： 2013 年之前开盘项目： 目前均为现房、尾盘在售，所余房源不多，售楼处一般比较冷清，置业顾问人员较少、素质一般； 拿地较早、体量较大，一期之后仍有空地，后续产品多为以少量多层辅以高层，对外宣称今年下半年推出，但具体时间均为确定； 实地考察时工地并未有施工迹象，多数还是在消化原有尾盘的基础上保 持观望态度。 2013 年开盘项目： 目前为在售项目，宣传活跃度较高； 产品为高层，主打沿河景观住宅； 期房或者准现房形式，销售周期尚短，项目剩余房源在 50%左右； 具体详见下表： 项目名称 销售进度 工程进度 德润天鹅湾 2013.10.28 开盘，目前主推 4 栋 4 栋 18 层的高层已封顶、水 高层，销售情况并不理想 电安装中；另有 4 栋高层 15 年 12 月交房。 东方太阳城 2011.11.5 开盘，余 30+套房源，6 一期现房，二期 6 栋高层未动 栋 16 层高层未开 工 江山帝景 2012.7.4 一期开盘，一期现房尾 二期工地地面清理中 盘房源无几，二期首推 6 栋多层 丽水芳洲 2011.7.23 开盘，剩 2 套 110 ㎡楼 一期现房，二期多层+高层， 顶 下半年动工 虞河生活城 2013.9.13 开盘，8 栋高层剩余房 12#13#14#16#17#19#21#封 源 90 套左右，该部分房源消化的 顶，其他部分楼座地上 10 层 差不多后再加推 17#21#。 左右 嘉景虞河苑 售楼处已锁门，电话咨询回复已清 一二期现房，电话咨询有三期 盘。项目实地考察，入住率不足 不告知位置，1 年内无动工计 20% 划 4 潍坊欣泰世纪房产开发有限公司 区域内项目销售价格及卖点分析： 该区域项目，多层均价 4800，高层均价 4600； 在售多层均为现房尾盘，一般户型不佳、面积较大，即使价格不高依然难以去化； 顶层带同等面积阁楼或者一楼带院的多层价格最高，高出均价 1000 元/米左右； 在售高层主打沿河景观概念，在小区内都做了内水系景观，会所、景观方面都重力打造高端住宅理念，价格上普遍较高；项目占地面积有限，容积率较高，楼间距和户型设计并不理想，因此中高端客户并不多，反而由于内部配套和景观的完善吸引了大批青年置业者； 由于客户群体投资实力的限制，高层项目 100-110 的三室销售速度非常快，但 120 平及以上的房源去化速度很慢，典型项目代表：德润天鹅湾、虞河生活城； 该区域产品定位与去化速度比例见下表： 面积 8