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再论物业保安的规范化管理问题 张庆东/《现代物业·新业主》/2007年第9期 ??? 拙作《从一起案件看物业保安的管理问题》（《现代物业·新业主》2007年第7期），论及当前物业保安在规范化管理方面存在的问题主要有三个方面，一是保安流动性大；二是保安工资偏低；三是保安的社会地位不高。除此之外，笔者认为，保安稀缺及业主对保安认同感差以及监管保安尚有法律障碍也是当前物业保安在规范化管理中存在的重要问题。 　　保安稀缺，流动性太频繁几乎制约着每个物业管理公司的“手脚”。如厦门邮政物业管理公司在短短两个月里，就走了50多个保安。厦门友朋四方物业管理有限公司一共有200多名保安，但真正能干满一年的就算是老保安了。为了能留住他们，公司给出重奖、放长假等优惠条件，但效果仍不是太明显。许多保安根本不愿意与物业管理公司签合同，许多物业公司出现公司求保安签劳动合同的现象，没有劳动合同的保安想走就走。厦门市劳动就业服务中心统计显示，厦门市需求量最大的十大稀缺技术工种，保安员排在了第一位。保安稀缺，物业公司留不住保安，不仅困扰着众多物业公司，也给小区的安全管理带来“隐忧”，许多小区陌生人进入非常容易，因为保安都是新来的，根本无法区分是外来人员还是业主；同时，保安的稀缺还造成物业保安从业人员整体素质下降，有的小区一旦发生火灾，保安连灭火器放在哪里都不知道；保安整体准入门槛下降，造成保安整体身体素质、业务素质下降，过去一些地方招聘保安都要求身高175厘米以上并且是退伍军人，现在只要身体好有身份证没有犯罪记录，谁都有机会成为一名保安。保安招聘条件过宽，还会造成诸多不安定因素，如厦门个别小区出现过保安监守自盗、网上通缉犯当保安的情况，给业主带来了极大的不安全感；还有个别小区的保安，合约未满就擅自离职，并带走或破坏小区内一些值钱的公用设备，这些现象都给小区业主的正常生活带来了极大的不安全感。 　　但反过来，社会上对物业保安这个群体的认同感差也给物业保安的规范管理带来了隐患。如有的小区经常有一些醉酒的业主对保安恶言相向，甚至说出“保安都是业主出钱养着的”这类难听话；又如厦门海谊楼宇经营管理有限公司所管辖的小区，就有保安向女业主收取停车费时，女业主竟打了保安两个耳光的事情，结果被打保安当天就脱下保安服，向物业公司提出辞职不干了。套用一句俗语，“物业保安不是万能的，但没有保安却是万万不能的。”当前不少业主对于物业保安的工作有认识上的偏差，很多人都把“保安”当成“保镖兼保姆”在使用，如果整个社会还不能对物业保安的职能有一个准确的认识，并为全体保安提供一个公正公平的工作环境，物业保安的规范化管理问题将会越来越严重。 　　 　　此外，“监管”保安尚有法律上的障碍。现在老百姓心目中对保安的理解非常宽泛，只要是参与了安全守护工作的人就被看成是保安，甚至连饭店门前负责接待的“门童”都被归入了保安的行列。事实上，在公安眼里，保安只包括那些受雇于保安公司，经过培训取得上岗合格证的商业性保安；但在群众眼里，保安还包括了那些公司企业自行聘用的内部安保人员以及物业公司聘用的为其管理的社区提供安保服务的人员。前者已经处于公安机关的监管之下，但对后两类人员，由于相关法律缺位，公安机关直接介入管理还存在很多障碍。 　　按照我国物业管理相关法律的规定，物业公司提供物业服务可以自行聘用安保人员，目前在全国各大中城市住宅小区的物业公司都在自行招聘保安人员。但是，物业公司作为经济实体，往往为了追求利益而忽视对这些从业人员的培训，发给制服就上岗的现象非常普遍，加之招聘保安员的标准较低，把关不严，致使物业保安从业者素质较低，从而为接二连三地发生矛盾冲突埋下了隐患。对物业保安的监管问题，从目前的立法情况来看，公安机关直接介入管理还存在很多执法上的障碍，但是，由于物业保安提供的是一种极为特殊的安保服务，如果不进行正确的引导和规范，很容易滑向消极的一面。但根据现有法律规定，对物业公司提供服务中产生的矛盾，只有建设部门有权管理，公安机关只有在物业管理纠纷引发治安或刑事案件后才能够介入。但是，物业保安服务中又暗藏着很多可能影响社会治安和群众生活的因素，因此必须加强管理。 　　出路在哪里？笔者曾提出出台《物业保安管理办法》，对现有保安进行培训，在物业保安和公安机关之间建立起一个相互联动的有效机制等措施，本文进一步提出如下措施，以促进物业保安的规范化管理。 　　一是建立物业保安信息库。将区域内的保安资料加以整理，建立一个完整的保安从业人员信息库，实现资源共享。目前厦门市物业管理队伍有4万多人，其中保安人员大约1.8万多人。但目前物业企业招收的保安人员，多数没有经过保安学校或机构的正规培训，法制观念、职业观念比较淡薄。一些物业公司普遍感到头痛的是，如何聘用到没有“前科”的保安。有了这个信息库就可尽量避免