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海南房地产价格运行轨迹及其影响因素分析 【论文摘要】房地产业作为国民经济的基础性产业，具有产业链长、行业关联度高的特点，是反映人民生活水平和社会经济发展状态的重要标志性产业之一。随着我国住房制度改革的逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。海南房地产业在我国改革开放三十年多来，几经波折，价格运行轨迹起伏较大。近年来海南东环轻轨铁路修建、国际奥委会常驻办公机构落户三亚、卫星发射中心在海南文昌建设、博鳌亚洲论坛不断壮大、洋浦保税港建设、海南自由贸易岛建设等众多发展契机，为海南房地产市场带来了新的机遇。与此同时，受国家各地房产调控政策影响，全国一线城市房价转入小幅下降周期，北京、深圳、上海等地的新房和二手房价格都出现了不同幅度下降。在此背景下，海南房地产市场的价格运行轨迹与发展趋势如何？本文以2006～2010年海南房地产市场的大量统计数据为研究样本，通过采用衡量区域房地产发展的相关指标，深入分析了近五年海南房地产市场的价格运行轨迹及影响因素，以期从该角度找到促进我国房地产业健康发展、价格合理稳定的途径和措施。 论文关键词：海南,房地产,价格运行轨迹,影响因素 一、导论 （一）研究背景 （二）研究目的及意义 1.研究目的 2.研究意义 （三）研究思路和方法 1.研究思路 2.研究方法 二、关于房地产价格运行轨迹及影响因素的文献综述 （一）国外研究现状评述 （二）国内研究现状评述 1.发展阶段 2.影响因素 三、海南房地产价格的运行轨迹及其驱动因素分析 （一）海南房地产发展历史及近十年价格运行轨迹 1.海南房地产发展阶段回顾 2.海南房地产发展近况 3.2006-2010年海南房地产价格运行轨迹 （二）海南房地产发展特征及房价驱动因素分析 1.海南房地产发展特征 2.海南房地产价格驱动因素分析 （三）海南房地产发展存在的主要问题及趋势分析 1.海南房地产发展存在的主要问题 2.海南房地产发展趋势分析 四、促进海南房地产业健康发展的政策建议 （一）落实房地产新改健全法律法规体系 （二）转变地方政府职能有针对性地引导房地产业发展 （三）引入城市居民土地使用权制度解决好存量房问题 （四）加大保障性住房的建设与完善房屋租赁制度
　　二、关于房地产价格运行轨迹及影响因素的文献综述 （一）国外研究现状评述 房地产业是一种基础性先导性的产业，对经济的影响有着举足轻重的作用。国外研究者对房地产的研究比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，以规避行业运行风险。通过该领域几十年的研究，建立了许多确定房地产价格周期的指标体系。国外学者对房地产理论的研究主要基于市场出现特殊情况，具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。另外，目前可以查阅的资料显示，过去国外对于房地产价格周期的研究主要以美国和日本等房地产周期波动异常明显的国家，或以英国、法国为主要研究对象和样本，缺乏对其他经济体的研究。而且对价格周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。 综观国外房地产价格周期的研究，可以把有关这个方面的研究分成五个阶段，分别可以称之为起源、沉寂、蓬勃、专业化阶段和多样化阶段。有关房地产价格周期的研究最初开始于BURNS（1935）利用官方数据去描述美国房地产建筑的长周期，这个可以称之为这一研究的起源。 20世纪60～70年代，西方各国经济复苏，并在美国经济带动下高速增长，但有关房地产周期的研究没有得到重视，进入沉寂阶段。 20世纪80年代，滞涨再度引发了对房价周期波动的研究，经济学家开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用，许多新的理论工具被应用在房地产价格周期的研究上，这引发了房地产经济周期研究的蓬勃发展阶段。 20世纪90年代，日本房地产泡沫破裂和资本市场新发展引发了投资导向型房地产周期研究出现，这个阶段称之为房地产经济周期研究的专业化阶段。紧接着，东南亚经济危机的出现使得房地产经济周期的研究进入多样化阶段，对国际房地产周期关联性的研究得到重视。 就房地产价格周期的主要成因，主要有三种学说，分别是：Pyhrr Born价格水平波动、通胀水平波动、房地产生命周期；Crenadier需求不确定性、物业改善成本、建筑工程时滞；Clinloy租金的变化。 （二）国内研究现状评述 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业。近年来国内对房地产价格影响因素进行分析的文章较多，但由于缺乏统计资料和相关数据，因此大多是定性的和非实证的分析。对各种影响因素的影响机理、影响程度等，较少有定量的分析研究。