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“佳美华庭”市场调查报告 河南·长葛 集英堂（郑州）地产服务机构 前 言 集英堂（郑州）地产服务机构受许昌市佳美房地产开发公司的委托，策划、 代理销售佳美公司立项建设的位于长葛市人民路的地产项目。 出于在策划、销售的需要，我们必须深入了解长葛市的情况，并且在未来进 行操作时能够采用更加符合长葛市场特点的操作手法。集英堂在 2008 年 6 月 18 日至 2008 年 6 月 30 日期间，在长葛市进行了深入的市场调查，以获取在今后的 项目操作中需要的信息。 报告撰写的过程中，由于有些数据所占的比例非常的小，出于方便图形表现 的考虑，在有些地方我们未将全部的比例列出，以便我们能够以比较直观的图形 表现出调查的结果。 在长葛进行的市场调查工作中，得到了长葛市佳美房地产开发公司的积极支 持，为我们在访问员招聘及深访人员联系方面提供了很大的方便，在此我们表示 深深的感谢。 集英堂（郑州）地产服务机构 佳美华庭市场调查项目组 2008 年 6 月 30 日 目 录 第一部分、长葛房地产市场分析……………………………………………………4 2008 年房地产市场发展状况………………………………………………………4 长葛房地产市场供求情况……………………………………………………………4 长葛房地产市场产品状况……………………………………………………………5 长葛房地产市场走势及未来市场走势预测…………………………………………6 第二部分、长葛房地产市场典型个案分析…………………………………………7 第三部分、项目周边配套调研………………………………………………………11 第四部分、目标客户问卷调研………………………………………………………14 长葛市民购房意愿、房价走势调查…………………………………………………14 对产品特性、价位、付款方式要求…………………………………………………15 购房考虑因素、信息渠道……………………………………………………………18 第五部分、关于调查的技术说明……………………………………………………19 第一部分、长葛房地产市场分析 一、2008 年长葛房地产市场发展状况 1、价格较 07 年明显上升 2007 年为长葛商品房价格上涨较快的一年，平均上涨近 400 元/平米，尽管 与周边县市相比房价仍然较低，但由于全国范围内房地产行业的景气指数下降， 长葛房价上涨动力大为下降。 2、政府监管力度大大增强 与以往不同，08 年长葛房地产经历政府的“严观年”，手续不全停工项目近 百个，有效缩小了市场供给，从长远来看也有利于长葛房地产市场的健康发展。 3、潜在购房者观望情绪浓厚，市场暂时供过于求 由于潜在购房客户持币观望、市场放量供应的双重作用，长葛房地产市场暂 时供过于求，预计短期内较难改观。 4、购房者明显更加理性 受市场自身发展、政府引导等作用影响，长葛购房者实施购房行为明显理性， 由过去单一的注重价格、环境、地理位置等硬性指标，转向手续齐全、物业管理、 楼盘品质等更理性、高层次追求。 5、短时间内房地产土地拍卖市场可能会出现一定“停滞” 年受房地产市场“一片大好”形势影响，土地市场放量供应，现阶段这部分土地大多已经或正在准备开发，房地产市场商品房供应量将进一步增大，导致供过于求，加上国家收紧银根等宏观调控政策的影响，土地拍卖市场将会出现一定“停滞”。 二、长葛房地产市场供求情况 目前长葛在售项目十余个，住宅市场供应量自东向西分别约为御景花园（约 1.5 万平米）、世纪新尚城（约 15 万平米）、平安小区（约 8000 平米）、幸福家园（约 1.5 万平米）、祥和府邸（约 1.8 万平米）、城市花园（约 3.5 万平米）、佳美华庭（约 1 万平米）、天下城（约 9 万平米）、首府花园（约 3 万平米）、汇 金·星城（6 万平米）、协和花园（约 2.6 万平米）、清璟花园（约 1.5 万平米）、 锦绣江南（约 4 万平米），共计约 51.2 万平米，加上其他在售无名楼盘（一、两 栋楼），预计总市场供应量为近 60 万平米，以平均 120 平米/套计算，共计约 5000 套。以长葛市人口的百分之三十预计为城市人口（或将入户市区），共计 65000 户（3.5 人/户）。而若以 1/20 计算购房人群，则实际需求量约为 3250 套，供需 比例约为：1 比 1.54。 由此可见，长葛市区目前商品住宅供应已经远大于市场需求，整个市场处 于供过于求的阶段。 三、长葛房地产市场产品状况 2007 年至 08 年上半年，长葛高价拍卖土地较多，多数在 30 万元/亩以上，众多后发项目由于成本压力，纷纷瞄准中高端甚至是小高层、高层登高端产品定位。08 年长葛市场，价位在 1500 元/平米以上的中高端产品供应量约占总市场供应量