土地一级开发概述.ppt

土地一级开发概述 目录 一、土地一级开发的模式 净地开发 由政府负责组织完成征地拆迁安置和补偿，并垫付所发生的费用。 征地拆迁后的净地交由土地一级开发企业进行市政基础设施配套和公共设施配套建设，形成熟地后进行储备或出让。 ——北京模式 重庆模式 重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。 土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团——城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富 九大集团在具体分工上有所不同，其一级开发的模式也有所不同 总结为三种方式： 自主土地储备开发方式 带项目土地储备开发方式 与国企改革联动土地储备方式 海南模式 海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型 2006年7月19日海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。” 也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益 海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控； 李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发 中信泰富 与政府分成比例为7：3 抬高地价，把其他开发商排除在外 通过招拍挂向利益共同体输送土地 首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目 成都模式——城市运营商 二、土地一级开发的流程 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。 （二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 ：1、土地储备机构负责实施土地开发； 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的， （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 　　 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 　　 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 　　 4、纳入市土地储备库 三、土地一级开发的成本构成及收益 1、土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。 2、 由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 （一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 约占总投资的50%以上 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费 一级开发的收益 1、土地成本返还 土地成本的构成见第三部分，由财政进行审定 2、土地增值收益 土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。 对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。 分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。 五、土地一级开