房屋建筑质量保证保险方案顺德区房地产商会.docVIP

顺德区房屋建筑工程质量保证保险方案（初稿） 一、背景资料 随着我区的经济发展，房地产业日益蓬勃，发展商的融资渠道进一步放宽，由于各房屋建筑、楼盘的股东构成和出资比例不同，故现时建筑开发商为了方便管理，均根据各工程项目的实际情况，就工程项目成立具有独立法人资格的股份有限公司，该公司只为单一工程项目而设立，当工程项目完工并完成销售后，一般交予物业管理公司进行日常管理，此时该公司基本已完成了其使命。随着房地产业的发展，这种情况将越来越多，越来越普遍。现时已有部分开发商向工商管理部门和区建设局提出注销申请，但鉴于国家颁布的《建筑法》和其他相关法律法规对房屋建筑实际质量保修制度，区相关管理部门均不批准上述公司的注销申请，例如： 1、《建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。” 2、《建筑法》第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。” 3、《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。” 4、《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” 按现时司法制度的规定，建筑开发商、施工单位、监理、设计者之间对建筑的质量保修责任负有连带法律责任关系，当发生质量保修方面的法律纠纷时，一般是先由建筑开发商对受害者进行赔偿或对受损标的进行修复，再向该质量问题的直接责任方者进行追偿。故此房地产发展商对房屋建筑物负有全程的质量保修义务和责任，按现时的设计标准，民用房屋建筑的设计年限为70年，商业和工业用房屋建筑的设计年限为50年（房屋建筑的产权证列明为准），则上述房地产发展商必须等工程项目的设计年限界满后方可允许注销，这明显不符合房地产业的发展需求。 我国现时的法律法规并没有对建筑开发商申请注销作明确的规定，各地的管理部门均根据当地实情进行监管，顺德区建设局长期以来探讨和研究了多个方案，其中包括通过商业保险转嫁建筑开发商的保修责任的方案，并认为该方案是目前为止最有效的管理方案，建筑开发商在提出注销申请时，必须向管理部门提供其向保险公司（以下简称“保险人”）投保房屋建筑质量保险的保险单和保险发票，方予批准。建筑开发商注销后，其对房屋建筑的质量保修责任由保险人承担，当发生质量保修范围内的事故时，由保险人依法给予经济补偿。另一方面，我区房屋建筑工程质量保证保险的出台，亦可为所有建筑开发商有效转嫁经营风险，促进房地产业发展起了有力的推动作用。除申请注销的建筑开发商必须强制投保外，其余开发商可自愿投保。 为此，我支公司与顺德区建设局、区房地产行业协会等单位多次沟通，了解保险需求，收集相关的资料、数据，在原总公司下发的《建筑工程质量保险条款》的基础上作修订和补充，制订了本方案。 本方案仅为我支公司根据所掌握和了解的情况所拟订承保方案初搞，以省公司最终批复为准。 二、保险需求 鉴于经多次与区建设局和房地产协会的沟通，明确了本保险的需求如下： 1、要求保险人按照《建筑工程质量管理条例》第四十条中第（一）小点中规定的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程承保保修责任，其余项目不作硬性要求，保险人可自行设计扩展承保，并合理厘定费率标准； 2、由建筑开发商根据其开发的工程项目分别投保，当申请注销时，其名下由区建设局审批的所有工程项目必须全部投保本保险，每个工程项目由单独保单承保； 3、本保险的保险期限自保险合同生效日零时起，至建筑工程的房产权证上注明的使用年限到期日24时止。 三、保险条款设计 我支公司根据上述各点，在总公司原下发的《建筑工程质量保险条款》的基础上作了部分修订，详见后附《佛山市顺德区房屋建筑工程质量保证保险条款》。 四、费率标准 我支公司初步拟按房屋建筑类型（分商品房建筑、工业建筑、市政公共工程建筑三大类）设计费率标准，并按工程项目的获奖级别、承建商的资质档次、工程项目的保险金