商铺投资（十一）.docVIP

商铺投资（十一） ? ★业态配比的合理性。这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。假如在一个容纳500-600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。 ■商业街投资 投资商业街、商业中心的商铺时又应该考虑以下因素： ★地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。 ★开发商对于业态的规划、定位很重要。开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资，一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力，就很可能失败。 ★整个商业街是否实行统一的管理。商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。 ★商业街的推广有无完整的计划。一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2-3年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。 ★同一地段商业街是否过于雷同。同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，导致竞争加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。但这一点要一分为二地看待，因为商业还讲究一种气氛，讲究“扎堆”，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。 用什么方式开店？是单打独斗自个儿开店好？还是邀亲友合伙好？抑或是加入加盟体系，由总部提供开店资源好？开店的成功率到底有多高,美国对开店成功率曾进行过调查,结果显示,加入加盟体系开店成功者约为80％,独立开店成功者约为20％。专家认为，店面经营成功之道，“技术”是基本生存条件；真正让店面落地生根，充足的竞争力是不可或缺的；留意市场动态及尚未引起或即将引起国内关注的新形态消费文化及特性，这样的店才能立于不败之地。 　　若所开设的店面业务与经营者过去的工作经验有关，并担任过经营管理职务,不妨尝试自己开店,创立品牌；若以前没有开店经历，或者没有从事过相关业态的经营管理，不妨选择合适的加盟体系，从中学习管理技巧，不失为降低经营风险的好方法。 　同时需要了解所开设的店面，是否因为经营的品种需要特殊能力，如：业务开拓能力、表达能力，并对即将投入经营品种的未来情况做一评估，如工作时段、工作时间及工作进行方式等。专家建议在尚未决定开店经营业务前，多听取不同业态经营者的声音，并亲自听听开店的酸甜苦辣。那么我们简单介绍一下自营型商铺和特许经营型商铺需要注意的相关事项。 1．自营型商铺 自营型商铺，无可厚非，即自己开店,自己当老板。然而,开什么店？怎么开？这不是一念之间就能搞定的，其中的学问大着呢! 1）经营内容 倘若问你到底想开什么店时，你能马上作答吗？要是还没个谱，以下的建议，提供给你参考。 若你极富热情，活力四射，可考虑经营自助火锅店、传统小吃店、便当外送等服务意识强的餐饮服务业 若你酷爱精致有品位的物品，二手精晶店、手工艺材料专营店及小型咖啡屋等需要气氛烘托的商业类型，能让你一展雄才 若你极度敏感，有爱家、恋爱情结，托儿所、幼儿园、或者幼儿培训、玩具屋等需要耐心与爱心的行业将是你的最爱 若你常常跟着感觉走，时时设身处地为人着想，宠物店、花店正需要你这种特性 　总之，了解个人性格特征、兴趣，清楚手头上的资金后，才能进一步考虑经营的内容。要想赚钱，开店地点的调查，千万马虎不得。 2）选址 　 虽然不同经营者选择的经营行业不同，商业圈属性也不尽相同，但仍可从下列通则中找寻到选址的注意事项。 　人 流 量：平常、假日及昼、夜来往人次比例。 　车 流 量：汽车、摩托车往来流量。 　交通状况：目前及未来可能增减的运输工具。 　马路情况：大小、单行道、双行道与停车问题。 　区域特性：商业圈情况、竞争店、互补店、金融机构、文教、休闲设施等。 　人口勘查：该区人口数量、消费习性等。 　商业圈勘查：主要及次要商业圈范围、租金价位。 　正确选择店址，是开店赚钱的首要条件。一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。开店选址，绝非跟着感觉走，只有理性和感性合二为一，才能成功。 3）开店计划 　 正式开店前，根据资金情况，做好开店前期的各项工作安排，主要包括用地计划：购买