东港区域市场分析最终.pptVIP

东港区改造对大连城市的影响 中央商务区向东扩展； 总部经济质量将大幅提升； 港航服务核心区地位更加巩固辐射能力提升； 四公里亲海岸线让市民生活更浪漫； 交通网络发达，城区直抵海岸； 传承文脉，老城焕发新光彩； 高档住宅林立，白领生活更自在； 繁荣文化，兴建标志性文化建筑； 旅游业配套设施更加完善； 邮轮经济核心区形成 ； 地宗编号 项目名称 开发商 公寓、住宅 商业、写字楼 地下面积 B06 万达中心 大连万达商业地产股份有限公司 152400 55000 B13 万达公馆 大连万达商业地产股份有限公司 212300 60000 B14 绿地中心 大连绿地置业有限公司 199504 19096 53214 C02-02 人民大厦 大连人民大厦有限公司 24234 23966 21620 C04 朗廷酒店 大连朗城房地产开发大连有限公司 229700 44700 95700 C12 以色列购物广场 环达通房地产开发有限公司 110337 101120 80243 E13、E14 东港第 大连华旭置业有限公司 147311 7839 54490 H02、04、07、08 一方集团 连城堡酒店开发有限公司 379800 21500 145170 商业、住宅规划体量分析 东港区目前已有住宅类规划项目总建筑面积2239244㎡，其中公寓、住宅1303186㎡，商业、写字楼370621㎡。住宅体量大，均为公寓，预测该区域投资客将占客源较大比例。 东港区已规划楼盘均为超高层建筑，其中绿地项目高度达到518米，将是大连市最高建筑物。 未来东港区将集居住、商业、度假休闲于一体，有“拒绝”“刚需”的趋势，预计房价高企，客群定向高端人群。 东港目前尚属于启动阶段; 大品牌开发商相继入驻，且各开发商进驻均携带最强势产品，依托性较强，高端树立较容易,豪华配套完善，例如游艇会，星际酒店等超高端配套（暂未出让的A01地块仍将规划为豪华游艇会）; 东港目前高端性树立借助规划、借助开发商联合炒作，真正的价值体现尚未形成，不确定因素较多，风险较大; 一旦入驻，普通产品、同质产品只能作为跟随而行，如想引领市场，只能跳出大连做产品，成本较高; 后期区域发展形成规模，获得市场认知度，进驻利润空间较大，风险可把控，比较有利; 目前市场以刚需成为发展主流脉络，高端产品去化速度有限，东港项目启动势必导致资金流运转较慢，资金压力较大; 品牌优势尚不明显，借势是项目运作必然之选，被动型高端选择风险较大. 东港区域整体分析 目前区域可供参考项目仅为万达公馆，均价在28000元/平左右，目前的价格基数较高，东港地区规划可期，随着工程进度的推进超豪华高端项目的崛起在近几年会出现很高的增长率，预计到2013年区域均价会突破5万，由于价格基数较高，之后几年的增长率会有所下降，待区域成熟后，每年会以上下10%的增长率调整。 考虑到区域的发展，预计未来五年内，区域的房地产价格走势会领先于大连其他各个区域板块。 东港区未来五年价格走势分析 区域定位： 未来东港区的定位，已由传统的物资运输港转化为经济信息港，规划为大连市新的中央商务区，航运中心区，邮轮经济核心区和文化创意园区。市委、市政府对东港区的定位是：中央商务区、航运中心区、邮轮经济核心区和文化创意园区。并规划了海港客运区、商务综合区，公共设施区等八大功能区块。 区域产品： 从未来可能入市的项目看，东港商务区将以多功能、复合型地产项目为主，70年产权的纯住宅项目将较为紧缺。 中山区寸土寸金。随着中央商务中心区建设的不断深入，工作在这一区域的白领人士越来越多，附近可供他们居住的高档住宅已经呈现出供不应求的趋势。东港区改造将建设一部分供白领人士选择的产品，同时为峰层人士打造高质量、高价位的城市滨海住宅、开辟一个功能比较完善的高档居住区。 区域目标客户： 东港区是一个“对刚需说不”的区域，高品质、高价格、大户型的产品类型，致使客户群体将会是政府官员、企业领导、高级白领、金领、私营主业等经济雄厚的群体。东港客群将吸引大连、东北三省，乃至全国各地的高端人士前来购买及投资。 东港区域总结 区域商业配套： 建立起国际邮轮母港、航海博物馆、顶级海港酒店、流行世纪、国际海员俱乐部、大连港渔人码头、海景摩天轮等大型高档旅游设施。 区域休闲配套： 将建设滨海旅游岸线，以体现大连山海一体的城市空间特色，通过滨海岸线，市民、游客既可看到海，又可欣赏山景。即将在东港区建设的大型商场、商业旗舰店将成为中山区商贸业新的经济增长点，同时与林立在人民路街道两侧的零售、酒店等商业设施形成功能互补，凭借得天独厚的亲海休闲、旅游观光资源，这一地域将成为我市又一个新的商贸中心。各个实力开发投资建设酒店服务产品，东港区将出现东北最为壮观的“五星级酒店群”。 区域功能： 东港区