物业管理基本制度与政策课件2010年.pptVIP

物业管理基本制度与政策 第一章　物业管理概述 第二章　物业管理服务 第三章　物业管理的基本制度 第四章　房地产相关制度与政策 第一章　物业管理概述 第一节　物业管理的概念 第二节　我国物业管理的产生与发展 第三节　我国物业管理制度的历史沿革 第四节　《物业管理条例》 第一节　物业管理的概念 一　物业管理的概念 二　物业管理的特征 第二节　我国物业的产生与发展 一、物业管理的起源与发展 二、城镇住房及住房制度改革 三、我国物业管理的产生 四、我国物业管理的发展 五、物业管理在社会经济中的地位与作用 第三节　我国物业管理制度的历史沿革 一　《条例》颁布前的物业管理制度建设 二　 《条例》颁布后的物业管理制度建设 第四节　《物业管理条例》 一、《条例》的立法过程 二、 《条例》的指导思想和立法原则 三、 《条例》创设的法律制度 四、 《条例》主要内容简介 五、 《条例》确立的基本法律关系 第二章　物业管理服务 第一节　物业管理服务的特点和内容 第二节　物业服务收费 第三节　物业服务合同 第四节　物业使用与维护 第一节　物业管理服务的特点和内容 一、物业管理服务的特点 二、物业管理服务的内容 三、物业管理服务的标准 第二节　物业服务收费 一、物业服务收费原则 二、物业服务收费管理 三、物业服务定价成本监审 （补充内容）物业服务定价成本监审 《物业服务定价成本监审办法（试行）》 ?一、物业服务定价成本监审的定义 1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。 2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。? 二、物业服务定价成本监审的原则和依据 1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则： （1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定； （2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。 （3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。 （4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。 二、物业服务定价成本监审的原则和依据 2、物业服务定价成本监审的依据 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。 三、物业服务定价成本的构成 物业服务定价成本由 人员费用、 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、 绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、 办公费用、管理费分摊、固定资产折旧 以及经业主同意的其它费用组成。 三、物业服务定价成本的构成 其中： 1、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。 2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。 3、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 4、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 5、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。 6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。 7、办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 8、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。 9、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。 10、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。 四、物业服务定价成本审核的方法和标准 1、