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周建成博士：三四线城市商业地产开发模式与商业运营研究 周建成博士：三四线城市商业地产开发模式与商业运营研究 写在前面的话 银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅市场温度转冷。各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地产。万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例，一时间商业地产的热度骤升。 商业地产市场，一线城市资源相对有限，市场竞争激烈，运作成本及绝对风险较大；二线城市投资趋势也日趋饱和。于是开发商纷纷寻找价值洼地，推动有潜力地产板块的投资发展，三四线城市正成为商业地产的发展热土。 与此同时，三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻，所以现在很多城市都开始重新修编其总体规划，并把房地产行业作为一个重点来考虑。这对当地的房地产市场和开发商来说，都是非常大的机遇。 就商业地产本身而言，其投资回收期较长，并且不宜采用像住宅一样散铺预售的方式回笼资金，而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高，不仅是运营模式，还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。同时，相对于一线城市，三四线城市市场容量较小，且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限。所以，在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。 三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇，在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败？易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。 周建成博士：三四线城市商业地产开发模式与商业运营研究 万达在建的 38 个城市综合体中， 16 个分布在三四线城市， 目前， 有 占比达到 42；宝龙地产 28 个商业地产项目中，12 个分布在以洛阳、 盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市，占比已达 43；世茂股份拥有 的 22 个商业地产项目中，有 10 个位于常熟、昆山、常州、绍兴为代表 的三四线城市，占比高达 46…… 三四线城市缘何能吸引越来越多的标杆房业竞相进入？当前三四 线城市商业地产的市场现状如何？三四线城市开发商业地产的典型企 业案例有哪些？房企进入三四线城市发展商业地产的策略是什么？ ONE 特征：三四线城市商业地产现状 随着一二线城市住宅市场政策环境普遍趋紧，越来越多的房地产企 业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心，但由于三四线城市市场 容量较小，且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限，三 四线城市商业地产并非一片蓝海。当前三四线城市商业地产呈现出以下 三大特征。 特征 1： 三四线城市商业地产发展方兴未艾 2011 年初，为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列楼市调控政 策，住宅市场受到较大冲击，地产商和基金、保险等其他一些资本开始 以各种方式进入商业地产领域。现阶段，一线城市商业地产运作成本和 绝对风险正逐渐加大，二线城市商业地产市场也日趋饱和。随着人口规 模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政 策的持续扶持，三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的和主战 场。1 周建成博士：三四线城市商业地产开发模式与商业运营研究 图1 三四线城市商业地产发展的驱动因素 从 CRIC 数据来看，2003 年到 2011 年间，我国三四线城市商业地 产的主要形态为社区商业、专业市场、购物中心以及主题商业街，其中 前三者所占比例高达 85。 图2 2003-2011 年三四线典型城市商业地产主要形态比例 主题 其它 商业街 7 购物中心 8 25 专业市场 24 社区商业 36 三四线城市对以 shopping mall 和城市综合体为代表的商业地产 有着强劲的需求。2003 年到 2011 年间，一二线城市购物中心的数量增 长 2.4 倍，而三四线城市增长了 10 倍多。近年来，城市综合体越来越 多在三四线城市出现，据 CRIC 数据库显示，目前东莞拥有城市综合体 69 个，贵阳拥有城市综合体 43 个，镇江拥有城市综合体 33 个……2 周建成博士：三四线城市商业地产开发模式与商业运营研究 在土地供应上，三四线城市商业用途性质土地供应量稳步上升。我 们在研究过程中抽取了部分典型三四线城市作为样本，并对其 2008 年 到 2010 年商业用途性质的土地供应数据进行分析，发现样本三四线城 市商业用地整体供应量呈逐年增加的趋势。以中山市为例，该市从 2008 年到 2010 年商业用地供应量增加了 500。 图3 2008-2010 年三四线典型城市商业用途性质土地供应情况 特征 2：知名房企加速三四线城市商业地产战略布局 随着政府对一二线城市住宅市场的打压以及对三四线城市商业地 产发展的政策扶持，越来越多的房企看准这一历史契