成都房地产市场概况成华区区域市场分析暨水碾河项目商业定位报告（下）.ppt

2012年9月5日;;商家问卷调查;商家问卷调查;商家问卷调查;商家问卷调查;商家问卷调查;商家问卷调查小结;从商业部分的调查分析，项目由于本区位的一些不确定性和基础配套匮乏的情况下，商家对项目的期望值不高。 从loft产品来看分析，投资者和消费者接受度较高，主要因为项目在区域的稀缺性以及高性价比。;Part5：本体建议;商业定位演绎 城东时尚潮流购物中心;商业定位思考;商业定位依据;做商业最需要的是人流，那么本案在与春熙路老牌成熟商圈竞争的前提下，如何吸引商业人流问题就是本案面临的首要问题，也是最关键问题。;寻找特色商业的关键词;项目主体定位; ;案例借鉴;KK Mall整体定位;时尚外型;室内;区位：正门道路;区位：京基金融中心—实景图;商业设计亮点1;商业设计亮点2;商业设计亮点3;商业设计亮点4;业态规划—主力店与特色店;主力店与特色店;业态规划—按类型分;楼层功能分布图;B1百纳·生活空间;B1层商户分类及明细;L3百纳·潮流空间;L3层商户类别及明细;L4百纳·体验空间;L4层商户类别及明细;K K Mall 与本案面对的竞争对手非常相似。都是面对已经成熟的老商业进行直接客户分流。 K K Mall的主题及业态设置与本案预想的主题及业态空白点类似。;案例借鉴;业态分布;借鉴启示;定位关键因素;商业主题定位;商业形象定位;;商业客群定位;在项目档次定位上，需要考虑到以下因素： 市场因素－ 本项目区域属于猛追湾休闲商务城边缘，商业发展不成熟，因此档次不宜过高。 消费因素－ 项目目标消费群明确，对消费层次及品味均有提升要求，因此项目档次应突出品牌化、品质化、舒适度及特色化，满足其需求。 开发因素－ 项目属于未来春熙路商圈的核心待发展区域，需要保留自己的特色竞争力。;商业业态特色构想;商业业态特色构想;本案重点商业业态一 时尚潮流服饰;美食广场;特色餐饮;本案特色：健身、SPA馆;量贩式及商务式两种类型的组合型KTV;商务会所;主力+特色精品零售+丰富业态配比+中高端精品商家;商业业态组合配比;产品建议—商业;商业定价——租金反推;商业定价——在售项目商业售价反推;商业定价;Loft定位演绎 --东大门多???能商务办公中心;Loft定位思考;Loft产品定位思路;Loft产品定位;Loft市场定位;Loft办公客户定位思考;客户定位—行业定位;;Loft办公客户定位—入驻企业特点分析;Loft办公客户定位—入驻企业预判;Loft价格定位;Loft价格定位;Loft销售定位;总价控制;稀缺形态;销售潜力;和本案有同质性的项目销售案例介绍;缤纷时代广场;; 【缤纷时代广场】充分利用商业拔高整个项目调性和高度，以不算优越的客观条件，通过对成绩快铁和地铁概念的炒作，成为新都销售神话，雄踞城北楼市销售均价榜首、销售速度榜首，实现资金的快速回笼，实现项目价值最大化。;;总结;产值测算;总结