宝地曼哈顿B区河景洋房与商铺产品建议.doc

宝地曼哈顿B区 P. PAGE 4 五层洋房与六层电梯洋房的比较 产品分析 比较前提 B区销售目标：用主流回现产品控制单价、总价，保证开局旺销 2.河景洋房产品在一期产品中的位置：明星产品，在保证产品亮点的前提下实现回现目标 产品分析 ? 5层洋房 6层电梯洋房 开发商价值 建筑成本 建安成本在800-900元/平米 建安成本在1200-1400元/平米 土地利用率 5层与6层相比，局部土地利用率降低，但与前排的楼间距也相对减少，实际上是满排容积率下的产品分布的问题，不影响整个B区的土地利用率，不降低整体容积率，北边多层可做到6+1的6层顶层带阁楼的多层产品 客户价值 景观对应产品点 景观导向的退台产品 景观导向的退台产品 其它价值点 90-95%的实用率，加上局部赠送面积，实用率有进一步提升 电梯带来的便利性 回现为目标的启动策略与成本型市场的考虑：电梯产品增加单位建筑成本，在保证原有利润空间的前提下，单价的实现有压力，回现速度也相对受阻 5层产品比较6层电梯洋房产品中损失的容积率可以补充到B区北边多层产品中6带7的多层产品中 河景洋房区别于市场其它产品和社区内部其它产品的最大产品价值在于“亲水”，产品价值在于户型亮点与景观资源相承接，院落、露台等灰空间有真正的景观价值意义；电梯是好上加好的因素，但同时带来公摊问题、高单价带来的利润空间下降问题，对销售目标有影响 产品建议：五层花园洋房产品 4＋1花园洋房价值分布 建筑特点：一层至三层为平层，四五层为复式；每户均有露台，外立面为层层退形式；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户 六大价值点：巧妙的入户方式 六大价值点： 巧妙的入户方式 独特的露台空间 多景式阳光房 丰富的建筑形态 气派的横向客厅 豪华的顶层套房 情景洋房客户既追求一定舒适度，又要控制总价，建议情景洋房面积比照传统花园洋房产品面积稍小，120-150平米：一层在140-150平米；二层130-140平米；三层120-130平米；四-五层140-150平米。 一层：142平米 二层：136平米 万科蓝山洋房平面参考 首层、二层半地下室（多功能室，层高2.6米）赠送（60平米左右），高窗设计进行采光，三层双露台赠送（各10平米左右） 首层配设110平米花园，可设计为下跃式阳光小院增加空间感，三层配设32平米空中花园，顶层复式设计，赠送屋顶超大露台 建筑面积135-150平米 结合半地下室的下跃式阳光小院 商铺建议 划铺原则 在满足经营需求的基础上适当划小， 利于控制总价、扩大招商面、快速变现、提升单价； 充分利用沿街面的商业价值、充分实现商业价值； 平面标准单元 进深：根据居住区街铺型商业各种业态所需的基本经营面积，商业进深在10-15米 开间：考虑空间实用性和舒适性的开间与进深比通常要在2：5左右，考虑柱距限制以8/2=4米为宜； 产品建议 根据上述原则建议项目基本单元面积在4*12=48m2，销售时产品灵活组合 各业态面积参考 社区商业参考 开间 进深 面积 生活服务类商业 药店 4-6米 6-8米 20-50平米 面包房 2.5-4米 4-7米 15-25平米 洗衣店 2.5-6米 6-8米 15-40平米 冲印店 2.5-6米 6-8米 15-30平米 便利店 5-12米 6-10米 20-100平米 家政服务 2.5-5米 6-8米 20-30平米 中介 3-10米 7-10米 20-80平米 布艺 4-5米 7-12米 30-50平米 美容美发 3-10米 7-12米 20-100平米 音像店 3-8米 6-9米 15-50平米 休闲餐饮类商业 酒吧 6-8米 10-15米 70-100平米 餐饮 6-10米 12-18米 ——