“金地景园”项目市场资讯调研分析报告.docVIP

“金地景园”项目市场资讯调研分析报告 目 录 1．调查综述 1．1．调查目的 1．2．调查原则 1．3．调查范围 1．4．调查方式 1．5．调查周期 1．6．调查结论 2．城市概况 2．1．城市特征 2．2．历史沿革 2．3．行政划分 2．4．人口分布 2．5．城市规划 3．经济概况 3．1．宏观经济背景 3．2．区域经济背景 4．房地产市场分析 4．1．总体房地产市场综述 4．2．区域房地产市场综述 1）城南板块 2）河西板块 3）城北板块 4）东部板块 5）星沙板块 4．3．商品住宅市场细分研究 1）物业分布 2）物业类型 3）建筑规模 4）户型构成 5）产品特色 6）配套设施 7）物业管理 8）车位状况 9）客户细分 10）营销水平 11）销售价位 12）广告媒体 4．4．竞争物业调查分析 1）在售物业 2）待售物业 3）待建物业 4．5．区域商业物业调查综述 4．6．客户市场调查分析 1）客户背景 2）购买意向 3）购买动机 4）购买能力 5）购买偏好 6）行为特征 1．调查综述 1．1 调查目的：对长沙市现有房地产市场进行针对性的调查研究分析，最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、概念设计、营销推广提供决策参考依据。 1．2 调查原则：客观、全面、深入、有效。 1．3 调查方式：文献调查、实地考察、目标访谈。 1．4 调查范围： ■ 区域范围：城南板块、河西板块、城北板块、东部板块、星沙板块等。 ■ 涵括内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等。 1．5 调查周期：2005年3月2日至3月10日。 1．6 调查结论： 宏观市场： ■ 长沙市国民经济运行稳定，居民消费能力增强，房地产市场进入高速发展阶段。 ■ 阳光100、万科集团、碧桂园、奥林匹克花园、杭州绿城、珠江实业等地产巨头已进军长沙，表明房地产市场前景看好。 ■ 长沙市房地产投资增大，商品房施工量、竣工量、销售面积等发展衡量指标逐年增长，房屋空置率呈下降趋势。 ■ 政府加大老城区改造和住房体制改革力度，商品住宅的市场需求量和供应量都有大幅提升。 行业法规： ■ 政府逐步规范土地交易制度，宏观调控力度不断加大，房地产一级市场逐渐走向规范化。 ■ 政府将进一步做好整顿和规范房地产市场秩序。 ■ 新政护佑长沙房地产, 大力拓展一级市场激活二级交易。 ■ 统一住房的交易契税，充分发挥公积金的作用，以利好一级房地产市场。 ■ 政府服务意识良好，基本实现窗口化办理交易业务，二手楼房交 易旺盛。 ■ 商品房预售条件控制管理松散，远期期房交易活跃，给购房者带来了一定风险。 ■ 商品房开发税费繁多，商品房交易成本相对较重。 市场特征： ■ 从单纯概念炒作逐步向以产品和服务为重点的“品质”竞争。 ■ 长沙房地产市场有创新趋势，发展商越来越重视产品开发和个性 诉求。 发展商逐渐增强品质意识，知名建筑规划设计公司、专业物业管 理公司大量涌入。 ■ 长沙的小户型市场和豪宅市场逐渐成为商品房市场的主战场，市场需求呈现两头热的哑铃形状。 ■ 逐渐形成规模化开发趋势。规模化开发可以降低单位成本，同时也使小区的规划和配套相对完善，客户在购房时也普遍趋向选择具有规模，有生活品味的小区型物业。 ■ 电梯小高层物业逐渐占据市场主导地位，亲山水景观住宅为长沙楼市的一大特色。 ■ 75-105M2中等户型住宅的市场需求量最大，但市场供应量明显不足，为市场稀缺产品。 区位竞争： ■ 长沙房地产市场形成五大竞争板块：城南板块、河西板块、城北板块、东部板块、星沙板块等。 ■ 各板块的区域发展已经具有品牌基础和个性特色，如城北的金鹰城小区，已经逐渐过渡成为新兴的高尚住宅区；城中的传统居住地区是中高档市场的典范；火星大道区域是中高档和经济适用房的新开发热点。河西区逐渐成为高档豪华别墅集中区域和城镇模块的工薪阶层集散地。这种格局的形成，有利于区域品牌建设和市场层次的梳理，同时也有利于拉动二、三次置业潮的兴起，为市场的有序流动创造良好的市场环境。 ■ 五一路沿线无论是地理环境，园林景观，还是建筑风格及总体设计，都具有极强的时代性和实用性，属新一代标志性高尚显贵楼宇。 ■ 芙蓉路素有“华尔街”之称。这里商贾云集，车水马龙，楼宇挺拔巍峨，属长沙CBD轴心地段且充满现代都市气息。 ■ 开福寺院一带素有“佛教圣地，香火旺盛”的历史积淀。 ■ 天心区以天心阁和新世纪体育中心为主要景点的四周楼盘构成大型的中高档住宅区和强大的商务圈。 ■ 岳麓区域的楼盘，与花木基地为邻，强调山水交融，自然生态，绿色环保的生活理念，远尘嚣，近繁华，是休闲生活的极佳居住地。 ■ 调查显示，城南板块和河西板块成为客户看的好热点区域。 ■ 城南板块受长株潭一体