买房签订意向金的注意事项.docVIP

专家指点：签订购房意向金协议应注意的问题 2007-03-18 18:12 意向金收据 编号：000000 欧阳健美（以下简称甲方）拟购买上海骄华房地产经纪有限公司（以下简称乙方）所介绍的房源，现向甲方支付意向金计人民币贰万元整，对此意向金，甲、乙双方同意按下列条款依约履行； （本款明确了双方主体的基本情况。意向金不是一个法律概念，即不是中介服务费，也不是定金，而是房产中介商经过长时间的经验积累“发明”的一种能够牵制购房人的控制手段，这个东西名为“意向金收据”，实为一个基本买卖合同条款，胜似一份预订书协议。） 一、本意向金收据作为甲方委托乙方与本收据第二条所列房屋之业主世界富豪铭园八十八层808室（以下简称卖方）洽谈该房屋买卖事宜专用。 （这一条实际是一个陷井，本来购房人找中介目的是享受其中介服务，而非寻求代理服务，但本条将中介服务关系 不知不觉中变成了代理关系，即“甲方委托乙方”如何如何，既然你委托了我，那就你就要对我中介公司与卖方洽谈的买卖事宜承担责任哦。） 二、甲方拟购买房屋座落：上海市浦东陆家嘴世纪大道88888号八十八层808室（包括/不包括车位---号），房屋建筑面积为188平方米。 （这一条是关于拟成交物业的座落条款，购房人要注意这里是建筑面积，并且这个数据是否真实，还需要验证。此外，如果这套房型为复式，中介还会说产证的面积是98平方米，但实际是188平方米，因为业主在办证时托了关系走了门子少写了面积，目的是少交税，购房人不要轻易相信，而要以产权证上确认的面积及平面图为准。目前上海房地产测绘及交易中心的管理应当说还是相当规范的，基本不会存在你想少交点交易费就能少登记面积的情况） 三、甲方在此确认其能接受的成交条件如下： 1、 甲方同意的成交价为人民币（币种）888万（捌佰捌拾捌万元整）。 （甲方一旦写上了房价其实就已经承诺按此价格购房，而实际上卖房人在中介公司所报价与心理卖价之间会有一个差值，你一旦同意卖房人的报价，那中介公司就有可能将这之间的差价轻松笑纳啦。因此，上策是成交价由甲方和出卖人最终协商确认，或采取其他变通措施，否则要多掏银子了！） 2、甲方同意的成交方式为： 1、过户；2、合同权益转让。 （这里实际是对现房和期房采取不同的交付手段。对于现房，应当明确成交确定的方式为产权证过户并办理完毕；对于期房成交方式应当为合同权益转让并在房地产交易中心办理了转让登记手续。只有完成以上条件，才能视为成交。） 3、 上述房价款以人民币（币种）现金、（现金贷款）（形式）支付（汇率：） a) 具体方式为： a)签订正式买卖合同3日内支付总房价的40%元整（如贷款、则首期不得少于40%）；受理时/审理完毕时支付总房价的60%元整；交付房屋时支付尾款0元整。 （付款方式是买卖合同中极为重要一个条款，在意向金收据中将付款方式写得明确具体，省得甲方在和卖方谈判时提出不利于卖方的支付方式，避免合同最终不能达成，保证中介费用的收龋） 或b)签订权益转让相关协议时支付XXXXX元整作为定金； （权益转让相关协议是指购房预订书或购房合同等。） b) 甲方要求申请人民币（币种）总房价的60%元整的购房贷款用以支付部门房价款，该手续由甲方委托乙方/自行办理。 （如果购房人贷款，可以自行办理也可以委托乙方办理，如果委托乙方办理，应当明确是否支付委托手续费用。） 4、签约日期：约定 ；房屋交付日期：产权过户后3日内。 （签约日期中介公司肯定喜欢写约定，这样，拿着乙方意向金的他就非常主动，完全可以随心所欲地牵制乙方的鼻子。因为在正式买卖合同没有签订的情况下，乙方已经交了“意向金”，只能等着中介公司告之卖方是否想卖及何时谈判。） 5、房屋交付标准： 现状 （房屋交付的标准其实是确定如何判定卖方交房义务确已履行完毕，建议这里写产权过户完毕，而不是什么“现状”。） 6、涉及税费及其他相关费用的承担：双方各自承担相应的佣金及税费。 （如果这样约定，就意味着买卖双方要为此次交易承担中介服务费用，具体数额，应当明确） 7、其他特殊要求：维修基金、煤气费用均含在上述房款中，不再另行结算。 （应当明确乙方在收房前，除了法定税费以外，还有哪些款项需要向出卖方支付，或者写明除以上费用外，乙方不再另行支付任何名目的费用。） 四、乙方应按甲方所确认之内容与卖方进行洽谈，并于3日内告之甲方业务处理状况。 （3日是从何时开始起算，该条款没有确定，因此，应当写明从本协议签订之日起计算。如果乙方与卖方协商没有结果本协议效力如何应当明确约定。另外，后半句话的意思实际是说，如果甲方同意了本协议的条款，中介就“告之”你条款已经生效，你已受条款约束，你就不能反悔，后悔也晚了。因此，乙方不能给中介公司代理权限，而是写明，乙方与卖方协商的结果，必须由乙方向反馈给甲方确认后方可成立。）