重庆保利花半里工学院项目的前期定位.pptx

;目 录Contents;市 场 解 读;＜＜宏观市场研究?? ;＜＜宏观市场研究?? ;＜＜宏观市场研究?? ;＜＜宏观市场研究?? ;在这样的大环境下， 重庆房地产市场如何？;2011年1-10月重庆主城商品房销售对比;＜＜?项目所在区域板块研究;;华润二十四城大型滨江复合功能区，以千亩综合体规划，提升项目整体价值。;万科锦程大型复合社区，以精装修提升项目溢价。; 重庆2011年房地产市场供过于求，2012上半年年将延续2011年态势，行业竞争加剧，我们项目必须凭借鲜明的产品特色和准确的市场定位占领市场。 2012年大石杨片区主要竞品潜在供应量约70万方，且万科、华润、恒大等名企均入驻已久，市场竞争较为激烈。但本案凭借更加优越的地段、城市配套以及个性化的包装推广，依然具有很大的竞争优势。 目前大石杨片区，58㎡—80㎡户型较为畅销，90㎡以上户型销售压力较大。;;;;＜＜ SWOT分析;我们的优势：;让我们再来看看我们的目标客户是那些……;;;;从客户购买动机上看 华润紫云府客户除了价格因素外，主要集中在对大社区、丰富生活配套的向往，以及对杨家坪的地 段价值和品牌社区价值的认可。 对本项目的参考因素 与华润相比，本案对客户而言最大优势是项目更靠近步行街及由此而来的城中央生活方式。;;目标客户的职业特征：;主力目标客户特征综述;针对这部分都市新贵，我们项目的定位策略是：;＜＜项目定位;根据这个形象定位，建议本案案名为： 保利·中央城（或保利·魅力城） 案名释义： 保利代表了项目的品质和文化。 中央既突出了项目的地段价值，又突出了项目对城市资源的掌控程度。 城既概括了项目的规模，又点出了项目的都会属性。 备选案名：保利·城中央；保利·繁华里;;它不需要很大，但要足够舒适，; 华润二十四城总价范围控制在50-90万之间，热销户型为64-69㎡的两房，滞销户型为114㎡的三房。本案在规模上、区域影响力上与华润都有一定差距，而且本案地段好于华润紫云府，单价也将相对较高。若将总价亦控制在50-90万之间的话，户型将主要以标准两房为主。 万科锦程产品线较长，45㎡至168㎡，一房至四房均有，但两房占绝对比例达60%，90-110 ㎡三房由于总价过高，一直销售不理想。本案规模与该项目较为相似，预计上市单价、总价也相差不大。建议本案在产品规划上，设置紧凑两房、标准两房、紧凑三房，同时丰富产品线，设计部分可变户型。 根据华润114㎡三房和万科锦程90-110 ㎡三房的销售情况，建议本案三房户型不宜超过100㎡。;;青年之家 青年持家 小小太阳; 公寓体量稍微过大，建议控制在4栋以内，不超过20%。 63平米设计成为一变二、双卫，建议设计成为紧凑型两房两厅单卫。 两房没有必要设计双卫，客户会考虑买房成本和装修成本，会降低实用率和性价比。 两变三户型面积涵盖70-82平米，产品互相竞争，缺乏互补性，会导致78、79、82平米的户型滞销。 89.56平米的户型没有必要设计成为三变四，建议设计成为紧凑型三房。 整个户型设计单一，缺少标准两房、标准三房、紧凑三房。;形态 ;;选择保留老建筑区作为样板区，重点打造销售中心（利用老建筑）、市政道路入口段、示范区环境（含二期临时示范区）、样板楼，树立项目形象，营造时尚氛围。 A地块面积大、景观好，整体作为一期，以奠定项目初期的高端品质形象。其中，以相对舒适型高层产品启动，充分展现产品品质；一期最后推出商务公寓，进一步确立高层的品质基础。 二期选择C地块，保持与已开发地块的完整性，从后往前开发，依次推出住宅、商铺、公寓，产品线丰富，实现最高价值。 三期以小户型高层为主，此时项目品牌和形象完全树立，市政道路可能完善，地块开发价值得以提升，增加收益。;非达人勿入内;都市也享受野外的快乐，是达人，就来吧！;啤酒、音乐、极限运动……时尚达人们在这里，每周都有享不尽的欢乐！;目前重庆市场上中高端高层住宅运用最广泛的建筑风格有：; 本项目定位于“时尚特区”，目标客户群是年龄在25-35岁的都市新贵，追求时尚、品质，因此建筑风格建议采用现代主义风格，整体感觉靓丽、时尚，又不失档次感。;国际型公寓——公建化的挺拔，强调设计感，富有极强的现代气息;立体式园林 — 项目容积率较高，为了增加绿化面积，提升展示效果，可以通过抬升/下沉等处理手法，为小面积园林建立多层次的立体式园林空间体系。; 分组团、分主题，打造时尚氛围 A区：浪漫花语+地下泳池 A区中庭面积大、可打造集中景观，地上用大尺度的草坪、鲜花和景观小品的配合，从平面构图、植物色彩、小品的设置、小游园的主题等，极力烘托浪漫的景观主题；地下设置采用泳池。;B区：快乐动感