工程项目前期策划与决策.PPT

二、办公楼部分 （一）市场现状 与住宅市场不同，南通的写字楼办公楼启动缓慢。由于2002年前的市场低迷，本地开发商很少开发办公楼。这是因为：住宅市场风险较小，而写字楼单位利润并不高于住宅，因此开发商更乐意兴建高回报率的住宅。 南通的交通不便，外来人口较少，虽是沿海较早的十四个沿海开放城市，但经济总量不高，外向度也不高，故商务空间需求并不多。近三年有转好的趋势。 很多单位都是自己新建办公楼，金融资料，行政机关，厂矿企业，并且南通体量大标准高的写字楼一般的都是政府和银行所建，如：建行大楼，国土局大楼，税务局大楼，电信邮政大楼。 近几年来随着房地产市场的繁荣，商务市场开始回暖。 除正常的经济发展推动的商务空间要求之外，也有大量的投资者开始瞄准了商务楼这一新的投资品种。因此近年来办公楼市场有起色，但即便如此，办公楼市场的开发目前占到南通市场开发总量的5%左右。 对南通市场办公楼的特点总结如下： 1.分布区域：南通的商务楼大都集中在南大街和工农南路，主要是因为该区的交通 比较便利，商务形象好，合作伙伴集中，商务设备齐全。 2. 格局：主要是内外走廊分边式，比较拥挤，没有共享空间。 3. 物业管理：物业管理仅仅是提供一般的保安，保洁，报信业务,技术防备设施简单。 4.楼内配套：一般无，新海通等内有中央空调 5. 租金水平：一般为20-40元每坪，车为一般为租赁，200-300元/月/个。 6. 销售价格：一般与住宅价格相同。 7. 销售时间：有的整层销售,有的分割销售。 2. 中央商务区写字楼建议 a) 在开发次序上在住宅启动吸引人气后，市场预热后，方考虑建写字楼，并且一次推出不要太多。 b） 将写字楼市场再做细分；比如对网络公司、广告公司、贸易公司对写字楼的不同需求进行度身定做，在前期设计上，考虑与相关行业的适用性。 c) 在设计及细分时考虑投资性购买需求；辅以相应的营销手法。 d) 品质上要提高；办公格局，设备设施配置、外立面用材。 e) 可以考虑进行预订、联建式开发。比如可于王子职纸业等开发区大型企业磋商。南通写字楼普遍存在停车难，中央商务区写字楼应合理规划交通、停车。 主要客户：南大街，工农路主要以外贸公司，广告，纺织品公司，律师楼，网络公司，通讯公司为主，一般规模又不太大。 南通目前办公楼租赁市场基本满租，市场较好，写字楼空闲率在2%左右，90%以上均由小型公司承租。 j） 办公楼租金近年来比较平稳，租金并为随同房价上涨，租售比1：200，办公楼出租投资回报率是比较低的。但高于住宅回报率。 k) 南通写字楼处购买自用外，投资性购买约占整个市场0%以上。没有开发商保有运营这一形式。 l) 预计南通写字楼市场今后五年内将能保持一定的景气度，市场写字楼新增供应量不高，而租赁和购买需求将比较旺盛。 公寓式（酒店）办公 南通的公寓式办公是随着南通房地产市场的兴起而诞生的。 公寓式办公是在住宅市场比较火爆后而写字楼市场存在一定风险的情况下，原来一些商办项目更改规划后建设的。 目前市场中明确以公寓式办公立项的有南方大厦，中华广场。南方大厦已交付使用，目前入住率约75%，现有入住者中，办公住宅比为2：8，物业费0.5元/平方米。 南通好地段的一些高层住宅如王府公寓、望江楼等存在着住改办现象。即购买者大部分系购入后对外出租给小型公司办公。这种住宅改办公的优势在于一是物业管理费较低；二是地段比较好；三是租金与纯办公比有优势。 对本地快商业项目定位的建议： 南通城市商业研究 南通城市商业发展的特点 ● 现有城市商圈、商业界主要是由历史形成的沿街商铺为载体，缺乏统一的商业规则，规模小、特色少、竞争力弱等问题非常突出； ● 本土大型商业企业缺乏，许多商场是千店一面，重复经营，缺乏专业特色； ● 随着主城区范围的扩大和城市房地产业的发展，也出现了购物中心、休闲购物节等新型商业项目，但总体上是脱离不了住宅地上的传统套路； ● 城市的新区成为超级市场竞争的热点区域，一批国际品牌的超级大卖场相继开业，同类业态之间的竞争将日趋激烈； 总体开来，经营较好的市场大多物业管理与服务也较好，特别体现在农贸市场上。 县镇招商的商业项目普遍营销表现水平一般，体现在：其一，定位大而全，主题不鲜明，特有性不突出；其二，广告表现力水平较低，视觉冲击力不足，系列性不强；其三，宣传资料大多较粗糙；其四，销售处装修及包装水平不高。 南通上也在迅速发展的同时，在南通以老城区为主的餐饮服务行业有了明显的提高。餐饮服务行业的档次与规模有了超前的发展。 商业定位建议 以布置在项目地块上，东西轴的商业步行街和南北州亲水景观大 道，既靠近体育场馆的大型购物中心为三大核心区块，建成一个集 购物，餐饮，休闲，游乐，商务，文化等万千丰富业态于一体的“一 站