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中国房地产价格变动趋势及其影响因素分析 【摘要】美国房价下跌为次贷危机的导火索，进而引起了这场世界性的经济危机。中国房地产业也表现出许多与次贷危机爆发前夕的相似特征。中国房价将如何发展？中国房地产是否存在泡沫？本文通过分析我国房地产价格的变动趋势，进一步以数据为支撑，分析了各种主要因素如何影响房地产业价格走势。最后，综合各种因素，对中国房地产未来 3—5 年发展趋势作出预测。 【关键字】房地产；需求与供给；利率；可支配收入；租赁；通货膨胀；企业家信心 1.问题的提出 房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度的最直接体现。由于房地产产业链长,波及面广等特性,几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联。另外，房地产业还关系到民生问题。这些决定了房地产市场在宏观调控中的位置。特别是2007美国爆发次级房贷危机以来，各国政府处理本国房地产的问题时面临的普遍性的经济难题。房地产产业是宏观经济调控中一个重要的反映变量，也是宏观调控是否有效的评价指标。房地产价格是对房地产最直接反映，通过分析和研究中国房地产价格变动趋势，从其影响因素入手分析房地产变动的原因，不仅有助于评价现阶段房地产产业是否健康发展，还可以帮助预测房地产产业未来发展趋势。 2.房地产价格理论基础 房地产价格，按照劳动价值论的观点可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。这两种理论都对房地产所有权和使用权在经济上的实现进行了描述。房地产具有价格，然而关于价格的形成主要有需求决定理论、价值决定论、效用决定论和收益决定论这四种理论。每一种理论都从不同的角度解释了房地产价格的形成。 2.1 供求决定论 这种理论是从房地产市场的角度讨论价格的形成。其理论依据为，商品本身并没有一定的价格，商品价格是由市场上的供求双方共同决定的。因此，供求决定论的学者认为，供求才是房地产价格形成的最直接原因。 2.2 价值决定论 这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。其理论依据为，决定 商品价格的基础是商品价值，即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类劳动，即劳动是创造价值的唯一源泉，商品价值量是由社会必要劳动时间决定的。也就是说房地产商品的价格是由其价值决定的，本质是由社会必要劳动时间决定的。 2.3 效用决定论 这种理论是从房地产消费角度讨论价格的形成。其理论依据为，商品的价格取决于商品的效用，效用越大，价格就越高；效用越小，价格就越低。效用是商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特性，现实中房地产的价格取 决于其效用，而不是花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。 2.4 收益决定论 这种理论是从房地产投资的角度讨论价格的形成。其理论依据为，商品之所以有价值是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益。对于房地产商品的投资需求者，最关心的就是，投资的房地产能够在未来给他带来的收益大小。 3.中国房地产价格变动趋势分析 3.1 以住宅商品房价格为主体 商品房可以分为普通住宅、别墅和高档公寓、经济适用房、办公楼、商业营业用房等多种类型，对于中国房价而言，主要是指普通住宅的价格。从下图 1，全国各类商品房的销售面积所占份额，可以看在中房地产市场是以普通住宅商品房为主体的市场，这就决定了中国的房地产价格主要反映的是住宅商品房的价格而不是别墅或高档别墅。 图 1.全国各类商品房销售面积（单位：万平方米） 3.2 期房价格举足轻重 中国房地产市场的另一个特点是，期房在销售面积和销售中占有举足轻重的地位。以下图 2007 年为例，现房销售额为 7699.69 亿元，而期房销售额高达 21904 亿元，大约是现房销售额的 2.8 倍。从图 3 可以看出，就销售面积而言，期房的销售面积远远大于现房面积。同样以 2007 年为例，期房销售面积大约是现房销售面积的 2.1 倍。 图 2.期房和现房销售额（单位：亿元） 图 3.期房和现房销售面积（单位：万平方米） 4.中国房地产价格影响因素分析 4.1 中国房地产市场供求关系分析 （1）历年房地产供求关系的变化 房地产的供应量通常用竣工面积来衡量，需求量可以用销售面积来衡量。二供求状况可以用两者的比值来衡量，即供需比。根据图 4 数据，全国商品房的供应与需求量。可以发现，房地产供应量增幅远低于需求量，并且从 2005 年开始竣工面积开始小于销售面积，知识中国房地产市场的供需比在 2005 年历史性地开始小于 1，虽然在 2006 年略有回调，然而 2007 年进一步落到 0.84。