房地产三四线市场深度研究报告_棚改退坡但余音绕梁_城市独立周期正当时.pdf

行业研究 房地产 用户上传 更多免费报告请查看研报客 证券研究 报告 2019 年07 月28 日 三四线市场深度研究报告 推荐（维持） 棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时 过去三年棚改大力推进，三四线市场因棚改而起，而今年开始棚改退坡，市场担忧 华创证券研究所 三四线市场或因棚改而衰。不过2019H1 中现实销售的稳定，却一定程度否定了原 先悲观预期，也造成了市场的迷茫。经过近期行业数据分析和16 个城市草根调研， 我们认为棚改的平滑效应和城市独立周期两种机制，共同推动了三四线需求虽处于 证券分析师：袁豪 下行周期，但或将更可能表现为结构分化、稳中有降，再考虑一二线需求的复苏， 电话：021 全国总体需求料将表现稳定，预计 2019 年全年销量同比-1%左右。我们认为，近 邮箱：yuanhao@ 期基本面略有走弱，并预计投资逐步放缓、销量二次探底，政策面和资金面却已于 执业编号：S0360516120001 18Q3 见底，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE 仅4-9 倍， NAV 折价20-60% ，此外，主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，中报普遍业 联系人：鲁星泽 绩大幅高增，板块低估值吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，维持推荐： 电话：021 1 ）一线龙头：保利地产、万科A 、融创中国、金地集团、绿地控股、招商蛇口；2 ） 邮箱：luxingze@ 二线蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光 发展；3 ）商业地产：大悦城；4 ）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐 行业基本数据 评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。 支撑评级的要点 占比%  棚改退坡的担忧，现实销售的稳定，探究背离的深层次机制 股票家数(只) 131 3.58 20 16-18 年，棚改对于全国销量形成了显著支撑，尤其大幅拉动了三四线需求， 总市值(亿元) 23,004.66 3.81 估算棚改去库存占比全国销售量平均约20% 。但20 19 年年初财政部公布棚改 流通市值(亿元) 20,569.99 4.66 计划为285 万套，较20 18 年实际开工626 万套下降54% ，棚改出现退坡迹象， 由此引发了年初市场对于全国销量的担忧，尤其是三四线。但出乎意料的是， 相对指数表现 20 19H1 全国住宅销量同比-1.0% ，明显好于年初悲观预期，并且2019 年 1-4 % 1M 6M 12M 月22 城市 （近似一二线）住宅销量同比+4.4%VS 剩余639 城（近似三四线）