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济南商业物业市场研究分析报告 1.3. 济南市商业规划 1.3.1.总体布局 济南市商业网点总体布局规划形成“三、一、四、六”结构，即 构筑三大商圈，提升一个都市级商业中心，新建四个市级商业副中心。 形成六条城市商业发展轴，构筑与济南城市空间布局相适应的现代化 都市型商业发展新格局。 1.3.2 三大商圈 围绕城市未来发展空间形成的东部产业带、东部新城、泉城特色 风貌带、西部新城、西部片区（长清片区）五大区域，构筑现代化都 市型大商圈，形成老城商圈、主城商圈和城区商圈三大不同等级、不 同层次的商圈。 老城商圈：即城市内环路以内的旧城区范围，由历山路、北园大街、纬十二路、经十路围合的区域。 主城商圈：即城市新总体规划确定的主城区范围，包括泉城特色风貌带、东部新城和西部新城，四至范围是：东至大辛河、西至京福高速公路、南至城区南部山体、北至黄河。 城区商圈：即城市新总体规划确定的整个城市规划建设用地范围，包括东部产业带、主城区和西部片区。 1 1.3.3 五个市级商业中心 一个都市级商业中心 将位于古城区的济南传统中心商业区进一步改造提升为都市级 商业中心，形成立足济南，服务山东，辐射周边省市的大都市级商业 中心。 都市级商业中心由趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、泺源大街 围合的区域，泉城路商业街的建设改造已成为这一地区的形象亮点， 规划将这一地区改造提升为都市级商业中心，以古城、泉水、老字号 商业为特色，把现代化商业设施建设与传统泉城特色的商业旅游文化 融为一体，建成既能体现泉城特色和古城风貌，又能体现现代化大商 都形象的标志性商业中心。 四个市级商业副中心 顺应城市未来东西两翼扩展的带状发展格局，围绕都市级商业中 心，分别在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区的核心区规 划设置四个市级商业副中心，以疏解老城，增强新区吸引力和服务功 能，为新区居民提供高档次综合消费服务，凸现现代化都市新区的崭 新风貌。 1.3.4 六条城市商业发展轴 根据城市新总体规划确定的“三带三轴”结构，结合城市未来发 展的五大区域，规划形成“五纵一横”六条城市商业发展轴，“五 2 纵”：定位于都市级商业中心内，沿着自千佛山经古城、大明湖至黄 河的历史传统风貌轴形成的传统商业发展轴；主城区内分别在东部新 城、西部新城中心区形成的现代商业发展轴；在东部产业带的中心区 —唐冶片区、西部片区的城区组团中心区形成的新兴商业发展轴。 “一横”：沿经四路—泉城路—解放路—炼油厂南路形成的商业 发展延续轴。 1.3.5 商业中心规划 济南市商业中心规划形成一个都市级商业中心、四个市级商业副中心，18 个区域性商业中心和 100 个左右社区级商业中心。 1.3.6 商业街规划 规划形成 26 条商业街，其中主城 14 条，东部产业带 8 条，西部片区 4 条。 1.3.7 批发市场规划 规划形成十大批发市场群，分别是：张庄路农副产品批发市场群、 洛口服装批发市场群、北园路家具饰材批发市场群、济微路机电汽配 批发市场群、二环西路汽车家电批发市场群、平安店苗木花卉批发市 场群、工业北路农副产品批发市场群、工业北路钢材批发市场群、郭 店综合批发市场群、经十东路汽车展销批发市场群。 3 1.3.8 物流园区规划 规划形成 6 个区域性物流中心。区域性物流园区分别为：郭店物流园区、西部新城物流园区、大魏物流园区、山水物流园区、经济开发区物流园区和盖家沟物流园区。 2004 年 6 月 17 日，济南市人民政府召集 48 个部门召开《济南市城市总体规划（1996 年—2010 年）》修编工作会议。会议确定从现在起到 2004 年底，分为四个阶段完成 39 个专业规划制定和城市总体规划的修编。作为 39 个专业规划之一的商业网点规划，也将从当前的商业网点空间发展战略研究转化为具有法律效力的商业网点控制性详细规划。届时，政府有关部门对商业网点发展的调控力度将进一步加大，法制化管理的程序将更加明确，随意设点、占道经营、无序竞争的局面将得到明显改善。一个布局合理，设施先进，功能齐全的现代化区域性商贸中心城市的宏伟蓝图展现世人面前。 济南市商业规划的出台，为济南市商业物业市场的发展提出了理 论依据，促进了济南新的商业格局的形成，为投资者指明了方向，并 在客观上促使济南商业物业市场的竞争进入了一个更理性的时代。 2.商业市场分析 2.1.济南商业市场概述 济南是一个老城，其商业格局随着济南市经济的不断发展而逐渐 形成。长期以来，济南一直以本土商业为主，济南百货大楼、人民商 4 场、大观园商场、第一百货商场、山东华联商厦 5 家市属国有商场几 乎拥有济南商业的整块“蛋糕”。但进入市场经济后，本地商业巨头 的垄断逐步被打破，挟强势而来的众多国内外商家开始对济南的商业 格局发起冲击，而目前这种竞争