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分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案） 一、销售标的：在建酒店客房楼层 二、物业性质：商业地产 三、目标客户群体： 项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的 中小型投资者 四、返租式销售方案说明： 1、基本流程： A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房， 全款或分期支付。 B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房， 用于酒店经营，定期向购房者支付租金。 C、租赁期结束， 酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房 自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。 2、附加方案：为促进房产销售， 可根据项目实际情况增加以下对 投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用） A、营业项目增利方案： 返租房产用于经营酒店， 赠送购房者 酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。 B、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包， 由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。 C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回 购房产，作为投资方的风险控制保证， 具体回购方式可根据项目的实 际情况操作。 五、销售方式详细说明： 1、项目建议售价： 项目单套公寓房售价在 30~50 万元之间，合每 平米约 7500~8500 元，项目总售价（ 422 间公寓房）约 1.5-1.8 亿元。 2、返租方案：返租期建议在 15 年，返租比例每三年递增一次， 分五期，第一期 1~3 年，每年返租购房款的 6%，第二期 4~6 年，每年返租购房款的 7%，第三期 7~9 年，每年返租购房款的 8%，第四期 10~12 年，每年返租购房款的 9%，第五期 13~15 年，每年返租购房款的 10%，返租期 15 年共计租金返还比例为购房款的 120%。以一套售价 40 万元公寓房为例，返租回报计算表格如下： 返租期 年数 年返租比例 月返租 年返租 返租总计 扣除贷款 返现总计 1 6% 2000 24000 24000 第一期 2 6% 2000 24000 48000 3 6% 2000 24000 72000 4 7% 2333 28000 100000 第二期 5 7% 2333 28000 128000 6 7% 2333 28000 156000 7 8% 2667 32000 188000 第三期 8 8% 2667 32000 220000 9 8% 2667 32000 252000 10 9% 3000 36000 288000 第四期 11 9% 3000 36000 324000 12 9% 3000 36000 360000 13 10% 3333 40000 400000 第五期 14 10% 3333 40000 440000 15 10% 3333 40000 480000 3、酒店经营预期分析： 房产经营项目建议为四星级标准维也纳国际酒店， 客房 220 间 （共十层），装修开业投资额约 2000 万元，以第一期返租方案计算 房租成本，约合 1.17 元/ 天/ 平米（售价 8000 元 / 平米），根据项目当 地酒店市场情况分析，酒店年经营预期如下表（开业前三年预期）： 项目 单房数据 占比 全店全年总计 （元 / 间/ 天） （万元） 平均房价 258.00 成熟期入住率 80% 单房日均营业收入 206.40 元 100.0% 1,657.4 万元 营业税金及附加 6.19 元 3.0% 49.7 万元 客房成本 10.00 元 4.8% 80.3 万元 人工成本 24.96 元 12.1% 200.4 万元 能源费用 15.00 元 7.3% 120.5 万元 销售费用 4.13 元 2.0% 33.1 万元 低值易耗品 5.00 元 2.4% 40.2 万元 运营费用 ( 维修办公等 ) 5.00 元 2.4% 40.2 万元 经营成本税金合计 70.28 元 34.0% 564.3 万元 经营毛利（ GOP) 136.12 元 66.0% 1,093.1 万元 房租成本（返租租金） 66.80 元 32.4% 536.4 万元 折旧 26.09 元 12.6% 209.5 万元 固定费用合计 92.89 元 45.0% 745.9 万元 营业利润 43.24 元 20.9% 347.2 万元 财务费用（刷卡手续费） 2.06 元 1.0% 16.6 万元 加盟管理费用 10.32 元 5.0% 82.9 万元 税前利润 30.85 元 14.9% 247.7 万元 总投资 95,227.3 元 2,095.0 万元 现金流 / 天（净利润 +折旧） 56.9 元 27.6% 现金流 / 年（净利润 +折旧） 20,784.0 元