浅析如何做好房地产开发中工程资料的工作.docx

浅析如何做好房地产开发中工程建设资料的工作 在我们的房地产开发过程中，开发建设的产品--建（构）筑物，是一个看得见、摸得着的、实实在在的东西，是一个“硬件”。而相对于开发建设过程中形成的工程资料，往往成为一个不受重视，容易被忽视的“软件”。但是，工程建设中的资料却是非常重要的一个环节。 在开发建设的过程中，我们将大量的精力放在了“硬件”上，抓质量、抓安全、抓进度，抽人员、抽设备，加班加点保工期。经常是面临验收时，一检查才发现，缺资料再弥补，往往会使我们工程资料的真实性、完整性、有效性、工程资料的内容的可追溯性等，受到影响，难以达到满意的效果。 一、工程资料的定义 什么是工程资料？工程资料是：工程建设从项目的提出、筹备、勘测、设计、施工到竣工交付（投产）等过程中形成的文件材料、图纸、图标、计算材料、声像材料等各种形式的信息总和，简称为工程资料。 从上述中，我们可以了解到，工程资料贯穿于工程项目从孕育到交付的全过程。是我们对项目的决策依据，是开发资金准备的依据，是项目建设的依据，是施工方交付产品的依据，是开发建设的总结。 二、工程资料的分类 在这里，为了问题的探讨方便，我们将工程资料分为三大类别： 需要说明的是，我们不涉及房地产营销方面产生的资料。 第一类是：工程前期决策资料。如：项目可行性研究、土地招拍挂文件、项目概念性规划等等。 这一类资料文件，系统地反映了我们对项目的研究、决策过程，反映的是决策的科学性、前瞻性。开发企业要将它作为后续项目开发决策的参考，作为研究企业发展、科学决策的历史性文件来保留。 第二类是：项目前期资料。如：立项报告及批复文件、工程地质勘察报告、建筑定位（规划红线）图等。 这一类资料的特点是，含有大量的政府及行业主管部门的批准文件。 这一类资料的重要性是务须置言的，它直观反映了建设工程项目的合法性，也是城建档案馆存档资料的重要组成部分。 二类资料的原件一般在建设单位（开发公司）保存。 它们的组成很直观简单，开发公司也比较重视这类资料的保管，因此一般也不会出现问题。 第三类是工程项目建设过程资料（施工资料）。如：开工报告、监理规划、电梯运行记录等。 这一类资料的特点是：形成的资料繁杂，内容多。而往往在这一类资料中，出现的问题也多。 这一类资料的原件在建设单位（开发企业）、施工总包（分包）单位、监理项目部等都有保存。 这一类资料加上第二类资料，涵盖了城建档案馆存档资料（后面会以合肥市城建档案馆存档资料举例）。 三、沉甸甸的施工资料及档案管理 由于受项目现场办公条件限制，工作人员流动性大，交叉环节多等客观条件影响，第三类资料往往会出现一些问题，如没有及时办理影响后续工作。 这里，先谈谈施工资料定义及基本要求，再谈谈重要性。 1、定义及基本要求： 施工资料：施工单位在工程施工过程中形成的资料，是施工全过程的记录文件。可分为施工质量保证资料、技术资料、安全资料等。 资料的形式有：纸质资料、实物资料、视听、图片、影像资料等。 它包含了整个建（构）筑物施工从开始到结束，所产生的文件内容：有联系外单位（建设、设计、勘察、监理等）的文件；记录工程的质量、技术及安全等情况（包括新工艺、原材料检测、检验）；保证施工时的安全信息和安全纠正内容（安全方案的编写、安全教育等），是施工全过程的记录文件。 基本要求是：施工资料应该严格按照规范编写，真实的反映施工现场的技术、质量情况。也就是没有你个人的个性发挥的余地。 施工单位资料员应保证施工资料的：真实性、完整性、有效性、工程资料的内容的可追溯性。 重要性：这里分两个方面：一方面是施工资料的重要性，另一方面是施工资料档案管理的重要性。 先说第一方面：施工资料的重要性。 （1）工程资料作为工程项目建设的依据，资料的进展情况直接影响到工程的竣工验收及结算。 这一条大家都清楚，资料齐备才能验收，验收合格交付了才能结算。 （2）工程资料的完整性直接影响及限制到项目的开工、施工过程、工序的进展、竣工验收各道环节，为此必须按相关规范、规定将资料编制到位、收集齐全，并且要分门别类的整理归档保存好。 这里经常会出现问题，施工总包（分包）单位往往只埋头拉车、不抬头看路，会以工期紧张晚上加班、人员素质低、复试报告忘了去拿等为借口，拖延应及时填报的工程资料。而监理项目部往往会只重视实体质量检查，轻视资料检查。 而在“建筑工程施工质量验收统一标准”中，明确告诉我们： 检验批验收的第三条：具有完整的施工操作依据、质量验收记录。 分项工程验收的第二条：所含检验批的质量验收记录应完整。 这里不再举例了。这些都说明了一点：没有完整的工程资料，质量验收是合格不了的！ （3）工程资料的签字盖章（各参与单位）及时性非常重要，并且一定要有准确的时间记录。 这里，特别是针对口头指令，施工单位不要怕