房地产行业税收政策(二).pdf

三、流转税 （一）增值税 根据财税 [2016]36 号规定： 1、税率 销售不动产、出租不动产：税率为 11% 简易计税，征收率为 3% 2 、新老项目 房地产老项目， 是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日 期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目。 2016 年 4 月 30 日以后的为 新项目。 实际工作中， 认定老项目的其他情形： 在 2016 年 4 月 30 日前的 施工合同，可以辅助有付款记录、工程形象进度、照片等。 3、销项税 （1）销售额 根据“国家税务总局公告 2016 年第 18 号”： 销售额 = （全部价款和价外费用 -当期允许扣除的土地价款 ）÷ （1+11%） 当期允许扣除的土地价款 = （当期销售房地产项目建筑面积÷房 地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积， 是指当期进行纳税申报的增值税 销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积， 是指房地产项目可以出售的总建 筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的 建筑面积。 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款， 应当取 得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据 。 根据“国家税务总局公告 2016 年第 86 号”： “当期销售房地产项目建筑面积” “房地产项目可供销售建筑面 积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 一般纳税人应 建立台账登记土地价款的扣除情况 ，扣除的土地价 款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 根据“财税〔 2016 〕140 号”，房地产开发企业新项目，在取得 土地时向其他 单位 或个人 支付的 拆迁补偿费用也允许在计算销售额 时扣除 。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供 拆迁协议 、 拆迁双方 支付 和取得 拆迁补偿费用 凭证 等能够证明拆迁补偿费用真 实性的材料。 （2）销售折扣 第四十四条 纳税人发生应税行为 价格明显偏低 或者偏高且不具 有合理商业目的的， 或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的， 主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额。 第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发 票上分别注明的， 以折扣后的价款为销售额； 未在同一张发票上分别 注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额 。 例如：同一项目户型的相同期间中，因为司庆当天 9 折优惠。税 务机关有可能认为价格明显偏低要求核定销售额。 （3）预缴税款 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目， 在收 到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款 =预收款÷（ 1+适用税率或征收率）× 3% 适用一般计税方法计税的， 按照 11%的适用税率计算； 适用简易 计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。 预收款包括分期取得的预收款（首付 +按揭 +尾款）、全款取得的 预收款。 定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 （4 ）关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后 再销