对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告.doc

PAGE PAGE 1 深圳世联地产顾问股份有限公司 对深圳盛泽担保有限公司增资扩股 可行性研究报告 I  目录 前言1 第一章项目概述 2 1.1项目内容 2 1.2项目总投资额 2 1.3项目资金筹措 2 1.4项目资金运用 2 1.5项目投资效益 2 1.6结论 3 第二章目标企业基本情况 3 2.1概况 3 2.2股权及控制情况 3 2.3组织结构 4 2.4控股及参股子公司情况 5 2.5员工情况 7 第三章目标企业业务和技术 8 3.1主营业务及其变化情况 8 3.2行业基本情况 9 3.3竞争地位 12 3.4主营业务的经营情况 13 第四章目标企业财务会计信息 17 4.1简要资产负债表 17 4.2简要利润表18 4.3简要现金流量表 19 4.4主要财务指标情况 19 第五章目标企业业务发展目标 19 5.1发展战略 19 5.2经营目标 20 5.3业务发展计划 20 第六章项目必要性分析 21 6.1有助于公司迅速扩大规模 21 6.2探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向 21 6.3延展产业链，实现良好的业务协同效应22 6.4品牌叠加，实现良好的品牌协同效应 22 第七章投资方案情况 23 7.1投资方案 23 7.2投资额及定价依据 23 7.3资金筹措23 7.4资金运用 23 第八章项目投资效益分析 24 8.1损益分析 24 8.2投资回报分析 27 第九章项目风险及控制 28 9.1政策风险 28 9.2市场风险 28 9.3经营风险 28 9.4管理风险 29 9.5新区域或子公司经营亏损的风险 29 9.6引进资金投资项目的实施风险 29 第十章结论 30  盛泽担保项目可研报告 前言 今后几年房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。目前世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大，且增长速度落后。因此，世联迫切需要通过外延增长方式，以实现快速扩张，从而在行业正在发生的规模之战中取胜。受房地产市场快速发展、金融市场持续稳定等驱动因素影响， 2009年我国个人消费性住房贷款累计新增 1.4万亿元，2002~2009年复合增长率高达 27%。未来随着城市化进程等因素影响，我国房地产市场仍将保持稳定增长，从而带来个人住房信贷的巨大需求，我国住宅按揭信贷行业中长期发展空间巨大。 从全球最为领先的美国住宅按揭市场看，按揭代理业务占据超过 70%的市场份额，独立按揭贷款发放公司超过 60%的市场份额，而担保业务主要采取产权保险公司模式。国际标杆企业世邦魏理仕（ CB Richard Ellis）业务也涉及到按揭代理、抵押贷款等服务领域。 目前我国二手房的市场按揭金融生态圈正逐步形成，但是仍处在发展初级阶段。在二手房交易活跃程度较高的城市，二手中介和按揭中介已经自然成为连接银行与借款人的主体，担保、估价等业务也开始显现。同时我国主要的房地产综合服务商早已涉及该服务领域，如合辉煌旗下的保来理财，正开始借助其二手房交易网络进行全国化扩张。 盛泽担保自 2006年成立以来，面对二手房存量市场，通过按揭代理业务服务全程、担保业务作为补充性服务的发展战略，各项业务收入及利润实现稳步增长，其中按揭代理服务在深圳市场份额达 30%，排名第一；担保业务在深圳也处于领先水平。 综上，通过增资扩股进入盛泽担保，对于世联实现规模化增长巩固行业领导地位和完善产业链打造综合服务商，最终实现“中国房地产市场服务的第一选择”的战略愿景都有着重大的战略意义。  第一章项目概述 1.1项目内容 深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）对深圳盛泽担保有限公司（以下简称“盛泽担保”）进行增资扩股。增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000万元，世联持有 37.5%的股权，罗守坤、张艾艾分别持有 56.25%、6.25%的股权。 1.2项目总投资额项目总投资额：4,608万元，其中 3,000万元增加注册资本，1,608万元计入资本公积。 定价依据：按经审计的净资产溢价 20%，折合每股 1.536元。 1.3项目资金筹措 项目资金将由世联以超募资金完成。 1.4项目资金运用 盛泽担保增资扩股筹集资金主要用途如下： 1、500万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来 3年计划开设 10余家子公司，预计每家公司开办费 50万元。 2、2,000万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度 2亿元，担保总额度将达到 4.5亿元，以保障置