新形势下物业工程管理.ppt

新形势下物业工程管控 漆小龙 目录 基本思路 管控模式 其它规定 服务流程 互联网app 一方面，维修调度效率较低，通过对多公司多项目的综合调查，工程人员每天有效工时为1个小时左右，行业平均水平也只有2.5小时，主要是由于以下原因： 固定工资模式难调动员工的积极向，导致部分员工工作效率低，工作积极性不高。 没有统一的工时标准依据，导致员工的有效工时和工作效率等数据缺乏说服力，如响应及时率、工作效率等重要指标的考核等。 流程繁琐，效率低 目前物业行业工程维修是纸质派工单的方式，一个工单需要经过前台领单、领料、维修、回单等多个环节，导致时间大量浪费在路上 员工积极性低 工作效果无法量化 另一方面、设备设施管理水平较低，工程人员的巡查、维保工作走形式化，弄虚作假现象比较普遍，公司监管难以到位，主要原因如下： 维护保养工作质量不高，多数设备只做了表面的简单维保，没有进行深入、彻底、全面的维保，维保工作流于形式。 由于巡查、维保不到位，设备运行状态较差，故障隐患未能及时排除，带故障运行的现象较为普遍，故障率较高。 日常运行管理 巡查工作由于缺乏监管，工程人员现场巡查时工作不认真，巡查记录未能如实反映现场情况。 设备维护保养 设备故障率 目录 基本思路 管控模式 其它规定 服务流程 基本思路 市场化改革 人员管控的核心思想就是市场化 市场化 建立竞争机制 杜绝私活现象 提高员工积极性 收入与绩效挂钩 增加盈利 优化技术配置 减少冗余人员 运用信息化工具 基本思路 市场化改革 设备管控的核心思想就是信息化 信息化 杜绝形式化 杜绝虚假现象 提高员工积极性 收入与绩效挂钩 加强监管力度 优化技术配置 减少冗余人员 运用信息化工具 目录 基本思路 管控模式 其它规定 服务流程 管控模式 1、公共维修组 ①非重点设施设备的维修、保养 ②设施设备的日常巡查 ③前期工程遗留问题的零星维修 工程维修服务部 1 3 2 2、特约维修组（可纳入公共维修组） 业户特约维修工作 3、设备维保组 重点设施设备的维保 人员管控 管控模式 人员管控 …… …… …… …… 组织架构图 减少管理层级 杜绝接私单 自动优化架构 1 2 3 减少或取消主管或领班等层级管理人员，降低管理成本。 通过若干特约维修技工和承包负责人共同监督私接业户维修单的事情发生。 负责公共维修、保养工作的技工工薪收入直接与接单量与服务效果挂钩，任务较少时，将自觉、自动优化人员架构，提高员工收入。 减少管理层级 杜绝接私单 自动优化架构 管控模式 人员管控 1 2 3 六天工作制 8：00-18：00 加班、紧急维修额外按十倍工时积分 若干技工共同负责一个片区的公共维修服务单和非重点设备设施的保养工作单。 工程维修服务部经理安排技工对设备设施巡查进行轮值，技工休假安排在非轮值期间。 值班模式 片区划分 轮值规定 公共维修组 管控模式 人员管控 4 采用获取积分的方式，技工完成公共维修任务将获得一定的积分，以积分的多少来计算其每月绩效薪酬。公共区域维修、保养工作均按照标准工时计提积分。设备设施巡查则按巡查点数计提积分。 绩效方案 公共维修组 管控模式 人员管控 当月薪酬 = 基本工资 + 绩效激励 + 非上班时间紧急抢修酬劳 当月总积分 绩效激励 = 绩效系数（0.5元/分） × 每项维修服务积分之和 （每项维修服务积分之和-基本积分）×10倍 基本积分 超额积分 + 未达到基本积分 达到基本积分 0.5元/分×4分/小时×耗用工时×10倍 以广州为例：2510元 公共维修组 管控模式 人员管控 1 2 采取承包方式 24小时特约维修服务 采用扣罚金额的方式。技工未按公司标准完成维修任务将被扣罚一定的金额，以扣罚金额的多少来计算其每月绩效薪酬。 值班模式 绩效方案 特约维修组 管控模式 人员管控 1 采取承包方式 24小时特约维修服务 值班模式 2 采用扣罚金额的方式。技工未按公司标准完成维修任务将被扣罚一定的金额，以扣罚金额的多少来计算其每月绩效薪酬。 绩效方案 特约维修组 管控模式 人员管控 当月薪酬 = 每项维修服务绩效之和 每项维修服务绩效=该项服务工时费×85%-扣罚金额 特约维修组 管控模式 人员管控 1 2 六天工作制 8：00-18：00 设立领班1名，设备维保技工设一、二、三级技工。 根据各分公司重点设备机房数量配置技工人数，设备维保技工人数=重点设备机房数量÷30 。 电梯安全管理员每人负责100-120台电梯。分公司根据电梯数量多少合理设置专职或兼职的安全管理员，为不要质监部门规定相冲突，建议区域电梯安全管理员信息共享。 值班模式 设备维保组的构建 设备维保组 管控模式 人员管控 1 2 六天工作制 8：00-18：00 模式一：