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和平物流综合市场项目 招商策略执行方案 全程策划：三明国际（中国）商业策划顾问公司 二零零六年三月 目 录 第一部分 项目招商目标客户群定位 目标市场定位（分业态） 目标经营客户群定位 目标投资（购买）客户群定位 总结 第二部分 项目租金定位与招商政策建议 项目租金测算 项目租金结论 第三部分 项目招商总策略 项目招商主体的确定 项目招商总策略 招商计划 第四部分：招商实施流程控制 第五部份 招商准备工作 一、招商物料准备 二、招商架构建设 三、招商工作现场管理 第一部分 项目招商目标客户群定位 目标市场定位 农副产品市场定位：广东省经贸委定点的中高级农副产品市场；面向珠海中山将门澳门最大的农副产品批发中心。 酒店用品市场定位：珠江西岸高级酒店用品专业批发市场；面向珠海中山江门澳门香港等地酒店用品博览中心。 目标经营客户群（招商客户）定位 农副产品市场经营客户群定位（面向招商的客户）： 珠海上冲与夏湾果菜批发市场经营客户 珠海中山等地农产品成产基地果菜批发从业者 珠海中山等地农副产品零售菜贩 见证或者参与布吉农副产品市场贸易者（受布吉市场的兴旺而感染） 珠海中山等地农产品生产基地的农民 酒店用品市场经营客户群定位（面向招商的客户）： 广州南天与沙溪酒店用品市场厂商在珠海开设分店 珠海中山江门等地酒店用品生产企业在珠海开设展示店 全国知名的酒店用品生产企业在珠海开设形象店 广州、上海、成都等地酒店用品博览会参加会展的厂商 类似于百安居的大客户，经营酒店建材家私家具床上用品等 珠海市明珠北、翠香路五金机械经营者，中山市五金机械经营者 珠海市小商品经营者，如两元店等 三、目标投资（购买）客户群定位 农副产品市场投资客户群定位（面向销售的客户）： 珠海、中山市果菜批发行业相关自购经营者或投资者 深圳布吉市场相关的投资者 活跃在珠海房地产市场的珠海本地、澳门及外地投资者 受项目推广宣传所激活的普通市民投资者 酒店用品市场投资客户群定位（面向销售的客户）： ◎ 酒店用品生产企业相关的酒店用品市场投资者或自购经营者 活跃在珠海房地产市场的珠海本地、澳门及外地投资者 受项目推广宣传所激活的普通市民投资者 四、总结 根据定位分析可以发现，农副产品市场招商经营者主要集中在农副产品生产和贸易者，同样酒店用品市场招商将集中为酒店用品生产企业或代理经销商家；而二者的投资购买者主要是社会投资客户。 第三部分 项目租金定位与招商政策建议 项目租金测算 本项目作为专业市场在珠海是唯一的，所以其租金和售价在市场上没有可比案例，价格测算没有任何同比参考市场价格。 这里租金测算，采用珠海街铺商业价值类比，珠海菜批市场租金，深圳布吉市场菜批租金，以及广州同类酒店用品市场等综合比较测算项目的租金价值。 1、珠海市商业街铺租金比较 相对于广深两地商用物业市场的火爆，珠海的商用物业市场稍显低调，这从珠海商业街铺的租金价格就可见一斑。 区域 位置 面积 租金 折算月租金 平均租金 新香洲 银桦新村临街商铺 65 m2 70 元/m2 70 元/m2 471/a.5元/m2 金桦城市花园商铺 33.5 m2 19/a800 元/月 53.8元/m2 新城市中心广场 34.24 m2 1400元/月 40.9元/m2 敬业路商铺 100 m2 4000元/月 40元/m2 人民西路临街商铺 40 m2 1500元/月 37.5元/m2 桂香苑邻街商铺 42 m2 1800元/月 42.9元/m2 老香洲 扬名广场一层商铺 50.5 m2 5800元/月 115元/m2 129.8元/m2 五洲花城对面商铺 180 m2 19000元/月 105.6元/m2 人民东路临街铺 50 m2 3800元/月 76元/m2 阳光地带临街商铺 40 m2 7600元/月 190元/m2 格林春天商铺 36 m2 6400元/月 177.8元/m2 70 m2 8000元/月 114.3元/m2 拱北 莲花路商铺 20 m2 2800元/月 140元/m2 170元/m2 迎宾广场商铺 80 m2 16000元/月 200元/m2 吉大 新天地商铺 17m2 2000元/月 117.6元/m2 116元/m2 27.32 m2 3300元/月 120.8元/m2 海湾花园商铺 96m2 10500元/月 109.4元/m2 由此可见，珠海投资者对区域特别看重，这也是珠海市