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辽宁金融职业学院理论教案 项目一 资产评估的程序和基本方法 【知识目标】 1．掌握市场法的内涵与基本前提；了解市场法运用的步骤；熟悉市场法中的可比因素；掌握直接比较法、市场售价类比法、功能价值法、价格指数法、成新率法、市价折扣法、成本市价法及市盈率乘数法等市场法中的具体评估方法。 2．掌握收益法的涵义与基本前提；了解收益法运用的步骤；熟悉收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的确定方法；掌握收益法中的主要技术方法及相应的计算公式。 3．掌握成本法的基本涵义与基本前提；熟悉重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义；掌握运用重置核算法、价格指数法、功能价值法及规模经济效益指数法估算重置成本的方法；掌握测算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的具体方法。 4．熟悉各种评估方法之间的关系；掌握选择资产评估方法应考虑的因素。 【技能目标】 能够针对评估目的及搜集到的相应的资料，恰当地选择资产评估方法。 任务导入： 某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下： 该资产账面原值270万元．净值108万元．按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50 400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税率为33％，假定折现率为10％)。 要求：根据上述资料，对该资产价值进行评估。 讲授新课： 第一部分 资产评估的程序 一、资产评估项目的接洽 二、组建资产评估项目小组 三、拟定资产评估的工作方案 四、收集与资产评估有关的资料 五、待评估资产的清查核实和实地查勘 六、资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析 七、选择评估方法并进行估算 八、编写资产评估报告 九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 第二部分 市场法 一、基本思路 市场途径是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 从市场途径的涵义中可以看出，市场途径是以类似资产的近期交易价格为基础来判断资产价值的评估过程。由于任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上有相同用途替代品的现行市价。市场途径充分利用已被市场检验的资产成交价格来判断和估测被评估资产的价值，显然是容易被各当事人所接受，所以市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。但是，市场途径的应用与市场经济体制的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，为市场途径提供了有效的应用空间，市场途径日益成为一种重要的资产评估方法。 二、理论依据 采用市场途径对资产进行评估的理论依据是： 在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体说来，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。所以按照同类资产的市场价格判断被评估资产的价值，能够充分考虑市场供求规律对资产价格的影响，易于被资产交易双方接受。 三、应用的前提条件和适用范围 应用市场途径进行资产评估，必须具备以下前提条件： 1、需要有一个充分发育活跃的资产市场。在市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。 2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场途径进行资产评估，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场途径运用与否的关键。 市场途径主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。 四、操作程序 运用市场途径评估资产时，一般按以下程序进行： （一）确定被评估资产 即要明确被评估资产是什么。 （二）选择参照物 选择参照物是运用市场途径进行评估的重要环节，对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件以及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象怎样相似，通常参照物应选