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万科财务报告分析 万科基本状况 万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域, 同年发行股票2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始发展跨地域房地产业务, 同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。1992年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。1993年, 4500万股B 股发行并在深交所上市, 募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。1997和2000年, 共增资配股募集资金10.08亿元, 实力增强。2001年, 转让万佳百货股份有限公司股份, 完成专业化。2002和2003年, 发行可转换公司债券34.9亿元, 进一步增强了资金实力。 2012 年经营业绩与分析 报告期内，公司坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，取得良好的销售业绩。2012 年，公司共实现销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长20.5%和16.2%， 销售金额再度刷新行业纪录。分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 412.8 万平方米，销售金额 468.2 亿元；在以 长三角为核心的上海区域实现销售面积255.7万平方米，销售金额329.7亿元；在以环渤海为核心的北京 区域实现销售面积346.0万平方米，销售金额369.9亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售 面积 281.1 万平方米，销售金额 244.5 亿元。公司所销售的住宅产品仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144 平方米以下户型占比达到90%。报告期内，公司实现结算面积 899.3 万平方米，结算收入 1015.8 亿元，同比分别增长 60.0%和 43.8%。2012 年公司营业收入首次突破千亿，达 1031.2 亿元，同比增长 43.7%，实现净利润 125.5 亿元，同比增 长 30.4%。公司房地产业务的结算均价为11,295 元/平方米，较 2011 年下降 10.1%；房地产业务结算毛利率为 25.84%，较 11 年下降 2.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为 19.66%，较 2011 年提高1.49个百分点，为近十年来最高水平。 资产负债表分析 母公司资产负债表 编制单位: 万科企业股份有限公司 2012 年 12 单位: 元 币种: 人民币 附 附 资产 注 2012 年 12 2011 年 12 负债及 注 2012 年 12 2011 年 12 十 股东权益 十 三 三 流动资产: 流动负债: 货币资金 1 21,834,368,091.75 12,105,256,316.57 短期借款 6 9,843,153,225.39 288,146,469.54 预付款项 2 721,634,031.75 7,164,484.90 应付票据 7 3,798,904,487.01 - 其他应收款 3 89,101,134,382.21 65,905,121,561.73 应付职工薪酬 8 989,387,807.82 959,722,035.82 流动资产合计 111,657,136,505.71 78,017,542,363.20 应交税费 9 96,621,264.23 57,870,371.51 非流动资产: 应付利息 10 516,221,097.30 177,096,765.10 长期股权投资 4、5 14,828,372,512.83 13,649,339,857.46 其他应付款 11 27,392,084,173.96 23,059,880,026.54 一年内到期的 12 投资性房地产 4,586,880.52 5,050,145.92 非流动负债 15,149,049,408.20 17,889,413,928.57 固定资产 49,989,091.43 53,567,651.92 流动负债合计 57,785,421,463.91 42,432,129,597.08 在建工程 2,713,200.00 - 非流动负债: 长期待摊费用 1,993,500.01 - 长期借款 13 29,195,523,291.81 8,154,822,738.11 非流动资产合计 14,887,655,184.79 13,707,957,655.30 应付债券 - 5,850,397,011.20 非流动负债合计 29,195,523,291.81 14,005,219,749.31 负债合计 86,980,944,755.72 56,437,349,346.3