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浅谈当前加强房地产企业税收征管的几项对策 渤海新区地税局直属分局 谢广玉 近年来，由于人民生活水平的提高以及投资需求的存在，我国的房地产开发活动持续升温。房地产企业的蓬勃发展，对地方经济和地方税收的发展起到了重要的支撑作用。根据有关统计，房地产业税收收入在地方税收中的比重不断上升，甚至在个别地方达到了当地地税收入的50%以上。由于部分房地产企业纳税意识不高，财务管理混乱、以及部分地方征管力量薄弱等原因，目前房地产开发企业少缴税款的情况还比较严重。加强房地产行业税收管理，提高管理和收入的质量，不但对实现收入目标、平衡财政收支至关重要，也是落实国家产业政策、实现宏观调控目标的必然要求。如何加强行业税收征管，抑制投机行为，堵塞税源漏洞，防范执法风险，实现国家宏观调控目标，已经成为各级地税部门日常管理的难点和社会关注的热点。 正是在这种情况下，市局开展了全市范围的房地产开发业专项清理活动，通过企业自查、税务机关检查等方式对我市2002以来的所有开发项目进行了清理。从清理效果看，成效非常明显，截止目前查补入库税款1.4亿元，有效的打击了各种涉税违法行为。在看到成绩的同时，我们也必须清醒的认识到，加强该行业税收征管是一项长期而艰巨的任务，可谓任重道远。从清查中发现的种种问题，结合十多年的工作经验，作者认为可以从以下几个方面开展工作： 一．事前管理，加强税法宣传和政策辅导。 当前房地产行业有三个重要特点：一是开发项目多、工期长、销售进度不易掌握；二是涉及的税费种类繁多，政策变化迅速，当前该行业主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等内容；三是作为一个近年来迅猛发展起来的新兴行业，企业财务人员多为转行从业，专业知识缺乏，财务制度不健全，企业负责人税法意识淡薄的现象普遍存在，这三个特点的存在决定了税款计算的复杂性和不准确性。为了帮助纳税人准确、及时核算应纳税款，税法宣传和政策辅导工作尤为重要。《税收征管法》第七条明确规定，税务机关应当广泛宣传税收法律、法规，普及纳税知识，无偿地为纳税人提供纳税咨询服务。这种服务，既是税务人员的义务，也有利于减少将来的工作风险，具有十分重要的意义。 从这次清理的情况来看，大部分企业财务人员能够掌握基本的税收政策，但对于最新的政策变动和运用较少的税收政策缺乏了解。比如对土地增值税预征问题上，存在有的企业将销售商铺、非普通住宅和车库、车位的收入按照普通住宅的预征率预缴税款的情况；在营业税的计税依据上，存在只按实际取得的货币收入纳税，对将开发产品用于抵偿债务、拆迁安置，以房换地等视同销售行为不申报纳税的情况；在企业所得税的计算上，存在不能及时结转收入和成本，人为调节利润的情况；在房产税问题上，存在自用房产不按照规定缴纳房产税的情况等。这些情况的存在，一方面是企业财务人员自身业务素质的原因，同时也说明我们的税法宣传辅导工作存在欠缺之处。 二.事中管理，加强纳税服务与税源监控。 房地产企业年纳税额动辄几百万上几千万，一般都属于地税机关重点监控的税源，作为企业管理人员，责任重大，风险巨大。在日常工作中，应该重点做好几项工作： 1.加强业务学习，提高业务水平。俗话说：打铁必先自身硬。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。作为管理人员，不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。当前有的税务干部尚不能满足这种业务要求，具体表现在一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对房地产业相关税收政策掌握不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练。在这种情况下，提高自身业务素质，非常必要。通过全面学习，税务干部要能总体掌握房地产开发相关流程，熟悉掌握相关税收政策法规；熟悉房地产业的会计核算，明晰解答纳税人政策询问，做到言之有物，言之有据，提高税务人员的公信力。 2.落实管理规程，加强日常管理。作为管理人员，应当按照《税收管理员制度》和《河北省地方税收业务规程》的要求，积极开展管理工作。一是做好户籍管理工作，根据企业登记信息，开展调查核实工作，了解登记信息的真实性，掌握纳税人房产、土地相关信息和经营情况，做好首次辅导；二是根据企业实际，有针对性的宣传税收政策，做好日常辅导工作，防止企业因税收政策掌握问题出现违法行为，影响税企关系；三是做好纳税人的发票管理和认定工作，加强税务机关以票控税的能力。 3.加强日常巡查，堵塞税源漏洞。《河北省地方税收业务规程》要求，对于重点税源，每季至少逐户巡查一次，填写《房地产业巡查巡访及服务记录》。作为管理人员，通过此项活动，可以全面了解企业本季度内新开发项目名称、地址、