精装房精装修管理培训讲义全.ppt

* 二、工地开放的组织与管理案例 * 三、工地开放后的集中整改 1、报事分类后质量问题由监理、物管、总包到现场确认张贴标签，编号拍照；非质量问题由客户中心向客户回复； 2、按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上； 3、限定整改时间和处罚措施，两次验收不合格委外整改； 4、监理物管验收销项， 5、关键点：传递业主信息和整改一定要彻底（整改点位遗漏和产生二次损害） 6、钥匙控制 * 四、如何处理客户个性化需求和自行改造 施工阶段接受业主个性化变更需求，是人性化的体现，但给工程管理带来极大困难并会产生一系列连锁问题；目前实践证明，是失败的；因此未接房前，不能接受任何个性化变更需求。 接房后，由业主自行委托第三方改造，物管监督。 提供软装设计施工服务。 * 第九讲：集中交房 一、精装房与毛坯房交房的不同之处 业主期望值高，因而重视程度高 涉及项目多，点多面广，看房时间长，施工瑕疵问题容易暴露 业主容易看出感官方面质量问题 对甲方或物业陪同业主看房人员的沟通能力和现场应变能力要求更高 甲方或物业带业主看房的人员对业主的现场引导和暗示作用尤为重要 --------比清水房交房难度大。 *  二、集中交房前期准备工作 1、 对参与交房物业人员及工程师交底培训案例 包括：规定动作、材料设备品牌、工程亮点、应急维修项目、问题标签等 2、监理准备答疑预案 3、组建强大的应急维修小组及材料并培训 三、应急维修的重大意义 体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理 让业主感知服务的及时性，增强他们对售后服务的信心 把业主发现的能够现场迅速处理的小问题马上处理掉，业主当面验收，避免记录、统计、下达、再整改的过程，效率和准确性最高、程序最简单、成本最低，显著降低户均报事量 实现：显著提高接房率，尽量减少交房后整改量和后期物业管理负荷 XX项目应急维修立即处理事项表和保修时限规定 *  四、对专业验房师的应对措施 五、对重点难点客户的应对与特别关注 六、交房后整改 照单整改，时间最迟在两书约定的前一天完成 给各方压力，特别是给分包压力。 七、交业主的装修资料 户型平面图： 分户验收表 所有设备的使用说明、保修卡、合格证 水电管路走向图 工程施工过程光盘 成品住宅使用说明书 *  小结： 土建移交直接影响精装修的进度与质量，项目管理人员需要较强的协调能力，精装工程师要把握好尺度； 质量管控是工程管理的中心工作，抓住功能和客户质量敏感点等几个关键问题，防止系统性、普遍性问题发生，发现问题立即“拉闸”，就没有什么大问题； 进度管控中要抓住大节点，控制施工节奏，时刻考核施工方劳动力； 文明施工与成品保护管控中严格控制施工流水，加强处罚力度； 开放和交房中必须发挥应急维修的作用并注意锁定重点难点客户，对其整改过程高度关注，防止事态扩大化。 最后总结： 精装房开发有助于房地产公司业态差异化，提升外部形象，体现社会责任，促进管理水平的提高，适应未来发展的需要并获得增值和溢价；目前各类资源日渐成熟，管理思路已经明晰，标杆企业的路子已经走出来了，他山之石可以借鉴，经验可以学习，教训可以总结。因此，对精装房的开发房产公司应大胆稳步的偿试。 *  孟老师介绍， 男 ， 现年48岁 ， 高级工程师 ， 高级室内装饰监理师 ，国家注册监理工程师， 从事装饰工程项目管理和装饰监理工作近20年 ，2004年开始专注于具体组织实施房地产批量住宅精装修工程过程管控和研究工作 ， 曾先后担任若干房地产公司的高层批量住宅精装修工程（约60万㎡、8000余户小业主）的项目总监。现任重庆精正装饰工程监理有限公司总经理兼技术质量总监 ，所辖企业为上市企业龙湖集团装饰装修监理唯一的战略合作伙伴，在批量住宅精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的实践经验。 经过多年的批量住宅精装修工程管理实践和潜心研究，并对仁恒、万科、中海、恒大、富力的部分批量住宅精装修项目进行观摩和学习，总结出一套房地产公司高层批量住宅和公寓楼精装修工程过程管控案例实战解决方案，曾参与我国第一个《成品住宅精装修工程技术规程》的编制工作,并多次受邀对其它中小型房地产公司内训、社会办学管理顾问单位的公开课和大学工程管理专业的主讲培训工作，主要从建设单位角度用实际案例阐述甲方应该如何实施精装房项目管理和借鉴别人的成功经验，不再走别人走过的弯路和不再付出别人已经付出过的的代价，对甲方在开发精装房项目的实际工作具有一定的指导意义和参考价值。 从业装饰项目管理和监理工作近20年间，曾担任其它近若干个大型公建装饰项目，大型工装、会所、星级酒店、商业综合体、办公大楼、金融机构营业场所等装修项目的现场工程总监，具有把控星级酒店装修工程与批量住宅精装修