世联培训—写字楼项目的观点-写字楼研究.ppt

世联对于写字楼项目的服务内容 项目定位与发展战略确定； 启动区定位与物业发展建议； 商业资源获取与整合； 营销与经营； 4. 世联服务 写字楼项目的整体定位与发展战略 工作阶段 工作内容要点 解决的关键问题 客户限制条件及目标梳理 基础资料研究及案例借鉴 项目定位 项目发展战略及分期策略 经济测算 规划设计任务书 项目定位 开发时序与节奏 价值展示 配套开发策略 规划指标分配 资金运用 从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性 项目整体定位与发展战略 其价值在于 4. 世联服务 写字楼项目启动区定位与物业发展建议 工作内容要点 解决的关键问题 按照开发时序确定启动模式，指导单体建筑设计，使之符合项目定位及发展战略 其价值在于 项目定位与发展战略回顾 启动区位置、规模 启动区产品定位 客户定位 价格定位 启动模式 启动策略 价值展示 启动区物业发展建议 启动区定位与物业 发展建议 4. 世联服务 写字楼项目营销战略与策略 工作内容要点 解决的关键问题 其价值在于 消费者价值取向研究 项目卖点整合 案例借鉴 营销总战略 启动区营销策略 营销价值点整合 营销模式 卖场规划 推广策略 企业品牌的社会营销 树立项目形象 建立项目知名度 实现项目价值 指导销售招商 指导广告策略 工作阶段 项目营销战略与策略 4. 世联服务 一、全国视野，宏观立意 世联在深圳、北京、上海、广州、东莞等城市有分公司 服务遍布全国60余个城市 世联的优势 　 二、十四年经验，积累丰厚 世联伴随中国房地产成长十四年 积累实践案例逾1400例 三、理解客户，把握需求 理解客户决策过程 把握客户潜在需求 四、流程控制，质量保障 三级三次评审 五、世联平台、知识储备 多年知识积累，覆盖房地产开发全过程 客户目标 Objectives 世联操作的写字楼案例 世联地产先后全程代理深圳市场26个写字楼项目，覆盖深圳所有主要商务中心，见证深圳写字楼市场发展历程；2004～2005年世联在深圳写字楼的代理量为市场总量的70％，写字楼销售面积达135.1万平米。 我们用专业见证深圳写字楼时代 专业的，也是实践的 专业化世联 professional… 26 70% 1996—2005年 深圳业界销售奇迹 宝安广场 共有18000 m2写字楼。在发展商一年多销售无果的前提下，在宝安广场的销售中曾创出一个月售出90%的奇迹！成为97年底、98年初深圳销售最成功的楼盘。 1997年 My office 掀起创业潮 国际文化大厦 写字楼可售面积420002，打出至今业界津津乐道的“My office”推广语，最高一天成交2400m2。国际文化大厦的热销率先刮起深圳市小户型写字楼销售的旋风。 1998年 首创8米超高围墙，一夜倾城 现代之窗 坐落于深圳新兴一级商圈华强北的现代之窗，可售面积82600m2，其超前的标志性形象，在98年的写字楼市场中很快成为亮点，销售业绩众口皆碑。 1998年 中心西区的领头羊 创展中心 共有414个商务单位，是 车公庙片区推出的第一 幢写字楼。其以24小时办 公理念在1998年形成市场 新的热点，为中心西区成 为深圳城市的重要节点功 不可没。 1998年 低成本营销典范 西海岸大厦 （南山金融中心） 地处南油大道海王大厦旁的写字楼项目。99年11月3日开始内部认购，仅投入6万元广告费，就实现了99%的销售率，创造广告费0.13%而实现销售率愈95%的销售奇迹，奠定了世联在南山写字楼营销市场的地位。 1999年 一枝独秀中心区 国际商会大厦 中心区第一幢商品写字楼，一面世即不同反响，CBD概念人所共知，其热销对推动深圳市中心区的开发起到了先锋的作用。 一期很快就100%售罄；二期开盘当天售出近30%，三个月销售率达70%，均价达到11000元/m2 。 2001年 打造地标建筑 2002年 财富广场 深度挖掘客户需求，通过产品创新建立竞争壁垒，其小面积模糊化功能和甲级写字楼形象结合的产品概念至今仍然是新中区乙级写字楼的榜样。 生态写字楼鼻祖 2003年 银座国际 积极应对后SARS时代人们对写字楼的恐慌心理，首次提出生态写字楼“三明设计”的产品概念，同时引入花园设计，8个月实现100%销售。 绿色商务 健康商务差异化营销 城市大厦 后SARS时代的绿色办公写字楼，成功利用健康商