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国内外养老地产案例分析 3. 从上海亲和源看中国社区居家型养老地产发展 （3）上海亲和源收费经营模式 亲和源会员制社区的盈利模式：一种是购买产权（50年），一种是会员制（分为记名和不记名）； 中国养老地产开发风险评估 “银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。 然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。 中国养老地产开发风险评估 风险评估一 新兴市场不稳定 老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。 中国养老地产开发风险评估 风险评估二 政策优惠无保障 由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。 一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。 中国养老地产开发风险评估 风险评估三 开发模式需要创新 对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。 而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。 中国养老地产开发风险评估 风险评估四 投资额高，投资收益风险大 老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。 如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。 另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。 高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。 投资 功能性 安全性 健康性 私密性 中国养老地产开发风险评估 风险评估五 回收期长，扩大了投资者的风险 目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。 中国养老地产开发风险评估 风险评估六 后期物业管理要求高 老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。 谢谢观看！ 一、什么是养老地产？ 二、中国养老地产的发展现状 三、中国养老地产的发展机遇 四、中国养老地产开发流程及商业模式 七、国内外养老地产案例分析 八、中国养老地产开发风险评估 目录 养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。 养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发规律，创新核心在于适老化设计。 什么是养老地产？ 1. 三大开发集团 房企、险资、央企形成了中国养老地产“三足鼎立”的竞争势态。 此外，与医疗相关的跨界企业也一直是养老地产开发的参与者。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司，但目前还未成规模。 中国养老地产发展现状 开发商 险资 央企 养老地产 医疗相关企业 医疗相关企业 1. 三大开发集团 —— 房企 据统计目前已有30%的品牌房企进军养老地产 获取低廉价地价及诸多政策支持 传统房企的新盈利增长点 中国养老地产发展现状 1. 三大开发集团 —— 险资 保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出 中国养老地产发展现状 险资进军养老领域的优点： 大量资金限制需长期投资渠道： 保费 收入 保险金 现有投资渠道单