三亚市月川村旧城改造项目开发模式研究.ppt

* 分期拆迁、安置情况 * 研究内容 安置区选择与开发次序 实施策略 * 项目实施过程主要包括三个阶段 前期准备 拆迁实施 开发实施 规划研究 编制实施方案 组建机构 项目招商 现状核查 制定拆赔方案 拟定优惠政策 规划报批 计划申报 物业核查公告 物业登记、确权 业主访谈 确定拆赔方案 拆迁动员 拆迁谈判 签定拆补协议 土地供应申请 制定开发方案 编制详细规划 拆迁手续办理 发布拆迁信息 房屋拆除 办理前期手续 开发建设 风险控制 * 前期工作流程 规划研究 编制实施方案 组建机构 现状核查 制定拆赔方案 拟定优惠政策 规划报批 计划申报 规 划 局 区旧改办 拆迁办公室 市 政 府 市 政 府 主管部门 审 批 审 批 项目招商 * 招商条件 根据各地块的功能、规 模、开发量大小等不同 情况分别制定选择条件 资金门槛，要求开发商必须有7亿元的启动资金 本项目涉及住宅、商业等综合性大型社区的开发建设，开发商必须具有较好综合开发经验 有开发中心城社区的成功经验 最好有旧城改造经验 品牌房地产开发商优先 设定原则 开发商的资质、资金实力、开发经验、品牌、旧城改造经验、商业、办公物业开发经验等，不同地块考虑的重点应不同 考虑因素 招 商 条 件 条件确认 投标单位须提供拟投标地块改造资金证明，包括估算的拆迁、临时安置 费、回迁房50％的建设费、可销售商品房35％建设费 投标单位须提供具体的改造实施方案和计划 投标单位须提供已开发建设的案例和经验 投标单位提供旧城（旧村）改造案例 投标单位的近五年的财务状况 * 优惠政策 实施主体 优惠政策 三亚市河东区：在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，制定适当的优惠政策报市政府，由市政府批准后执行。 可能的优惠政策有： 土地出让收益返还； 政府补贴； 银行贷款贴息； 政府投资建设公共配套设施和基础设施； 行政事业性收费减半收取； 相关手续办理享受“绿色通道”政策； * 拆迁实施阶段工作流程 物业核查公告 物业登记权属确认 业 主 访 谈 确定拆赔方案 土地供应申请 拆 迁 动 员 拆 迁 谈 判 拆迁办公室 区旧改办 开 发 商 区旧改办 业 主 审 批 签订拆补协议 谈判小组 市国土局 股份公司 * 开发实施阶段工作流程 制定开发方案 编制详细规划 房屋拆除 办理前期手续 开发建设 拆迁手续办理 风险控制 区旧改办 规划部门 开发商 拆迁公司 拆迁公司 发布拆迁信息 区政府 * 各项手续的办理 立项手续 用地审批 规划审批 拆迁许可审批 建设工程审批 所需资料 项目立项申请报告； 项目可行性研究报告； 项目建设所需的土地、环保审批文件； 资金证明文件； 需补充提供的其他材料； 改造合作协议； 改造可行性研究报告； 改造项目的规划方案； 改造项目的房屋产权资料； 改造地区所在农村集体经济组织对改造项目的意见书； 改造实施计划和方案； 建设单位资信证明； 保证金； 申请表； 立项批文； 建设用地方案图； 关于用地条件的特别要求； 规划方案； 用地批准文件； 规划批准文件； 拆迁补偿安置方案； 拟拆除房屋业主姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料； 拟拆除房屋所在地段、面积、结构、用途及价值； 实施主体 开发商 开发商 开发商 拆迁办公室准备资料，开发商申请办理 由开发商具体办理；拆迁办公室负责协调简化程序，节约办理时间 取得成果 批准立项 签订土地出让合同 《建设用地规划许可证》 与股份公司签订“安置补偿协议” 《建设工程规划许可证》 * 主要风险控制 银行由区旧改办指定，在开发商办理拆迁许可批准之前，监管资金必须到位； 资金到账时，旧改办、银行、开发商三方签订资金专项监管协议,使监管行为符合法律程序； 旧改办与银行签定拆迁补偿安置资金监控受理合作协议。 参与各类协议的拟定，保证协议合法性。主要有股份公司与开发商合作协议、拆迁补偿安置协议、资金监管协议等。 保障改造中各项工作程序合法。拆迁改造政策性强，诉讼风险大，在改造中程序一定要合法，律师参与可发挥监督、保障作用。 专人研究、督办优惠政策的制定、办理； 对本项目公共配套实施建设进行费用预算，并向上级申请资金； 针对本项目建立绿色通道，简化相关手续办理程序； 补偿安置资金不到位，村民无法按时领取过渡费 开发商中途撤资或后续资金不足 政府优惠政策无法落实、公共配套设施建设资金不到位、各项手续审批程序繁琐缓慢 补偿安置资金监管 引入律师 建立改造绿色通道 风险识别 * 具有参考意义的旧城改造案例——渔农村改造详细操作过程 * 改造前有99栋建筑，其中37栋为村民拆除原有低矮建筑52栋后抢建形成 改造前 位置：深圳福田新口岸 占地：2万平方米 建筑规模： 未抢建前，11.15平房米 抢建后，13.22平方米 容积率：6