粤港澳大湾区房地产市场月报 【2018.05】.pptVIP

· 粤港澳大湾区 房地产市场月报 2018年5月 [1] 新房篇 ——成交升温、量价齐涨 三大城市群新房市场对比 长三角、珠三角、京津冀城市群新房市场概览（2018年1-4月 ） 2018年1-4月，珠三角城市群总体来说量跌价升，表现介于长三角和京津冀之间。成交均价方面，按省数据计算，珠三角城市群新房成交均价同比涨幅16%；按重点城市数据计算，珠三角城市群均价涨幅仅2%。两者间的差异说明，1-4月，珠三角城市群中一二线大城市价格表现稳定，而三四线小城市热度较高。成交量方面，珠三角城市群省数据和重点城市数据的涨跌幅较为接近，跌幅在15%左右，排名三大城市群第二。 京冀城市群重点城市成交均价上涨10%，按省计算则下跌2%，说明京津冀城市群中，一、二线大城市价格表现较好，三、四线小城市价格回落。成交量方面，京津冀城市群跌幅40%，是三大城市群中跌幅最大的。 长三角城市群是前4月量价综合表现最好的城市群。其省数据量价涨跌幅与重点城市表现接近，说明城市群内部差异较小。 注：气泡大小代表累计成交面积 注2：京津冀城市群包括北京、天津、唐山、石家庄、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、衡水； 长三角城市群包括上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、常州、南通、绍兴、扬州、湖州、泰州； 珠三角城市群包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆。 成交均价同比 按重点城市数据计算 按省数据计算 注：京津冀城市群包括北京、天津、河北； 长三角城市群包括江苏、上海、浙江； 珠三角城市群包括广东。 大湾区概览——各城市月度量价变化对比 湾区9城新建住宅成交量除中山外均显著增加。广州、惠州、深圳、肇庆有超过30%的涨幅，其中肇庆的涨幅达到52%。 成交均价方面，除佛山和中山各有7%和9%的涨幅外，其余7城表现稳定。 整体来看2018年5月湾区9城新建住宅成交量环比、同比皆上涨。 图2：湾区九城新建住宅成交均价（左）及成交面积月度走势（右）（2015年1月-2018年5月） 备注：横轴为销售面积环比涨跌幅，纵轴为销售均价涨跌幅，圆的大小表示销售金额 图1：湾区九城新建住宅成交情况环比（2018年5月） 整体概览——新开盘认购率 图4：湾区八城推售套数及认购率（2017年11-2018年5月） 图3：湾区五城开盘认购率（2016年第1周—2018年第22周） 本月湾区五城整体推盘量较上月大幅增加，五城均有新开盘，涨幅都达到五成以上。 本月湾区五城开盘认购率为63%，较上月小幅上升2%，但仍远低于19城平均水平。在湾区八城有开盘的城市中，深圳、珠海、佛山、东莞表现较差，其余各城的认购率依然保持在70%以上。 注：湾区五城包括：广州、深圳、中山、珠海、惠州 整体概览——库存消化周期及供求比 图5：湾区九城库存消化周期（2018年3月-5月） 本月湾区9城中，珠海、肇庆的库存消化周期有小幅缩短。其余各城有不同幅度的增加，其中东莞增幅达26%。 本月8城月度供需比上涨的城市有广州、深圳、佛山、惠州，其中惠州涨幅为95%。其余各城均下降。总体来看，2017年4季度至今，广州、中山、惠州、江门供需比上升，东莞、佛山、珠海有所下降，深圳基本持平。 图6：湾区八城新建住宅月度供需比（2015年1月-2018年5月） 注：肇庆数据缺乏。 市场预测——中原领先指数 图8：湾区七城新建住宅经理指数走势 图7：湾区四城中原二手住宅报价指数走势 本月，深圳的二手住宅指数明显回升，广州、珠海基本持平。 珠海报价指数由于房源量较少，数据波动较大，暂停更新。 本月湾区7城经理指数仅深圳有小幅上升，广州保持稳定，其余各城有不同程度的回落，回落幅度在1%-13%不等，市场信心总体减弱。 各城市整体活跃度对比 综上，2018年5月湾区7城成交量除中山小幅下降外，其余城市均有不同程度的上升。惠州的来访指数有大幅增加，东莞、中山、佛山来访明显减少。成交价格和经理指数方面则相对稳定，没有大的起伏。 图：湾区七城新房市场概览（2018年5月） 注：江门、肇庆经理指数、来访指数暂缺 本月热销楼盘 表：湾区七城热销项目对比分析（2018年5月） 广州 热销项目 碧桂园云顶 奥园誉峯 招商雍华府 区位 增城 增城 天河 签约金额（亿元）/签约套数 7.42/276 5.44/404 4.25/80 主力户型 95-205㎡三至五房 97-119m²二至三房 86-139㎡三至五房，111㎡复式四房 签约均价（元/㎡） 签约均价20997（双合同），目前售价33000 签约均价14523，目前售价21000（双合同） 签约均价43350（单合同） 周边项目均价（元/㎡） 20000 19000-20000 44000-48000 周边楼面地价（近1年内成交地块） — — — 开发商 碧桂园 奥园集团 招商地