无锡一号商业街定位和商业规设计建议.ppt

* 新天地业态分布和组成 餐饮 零售/服务 艺术休闲娱乐 22家，其中11家为欧美风味 24家，主要为工艺品、饰品、家居用品 12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等 35－40％ 35－40％ 20－25％ 1.2－1.4万 1.2－1.4万 0.7－0.88万平米 北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平 南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。 餐饮 零售/服务 艺术休闲娱乐 37％ 45％ 18％ 0.82万平 1万平 0.4万平 估算的业态比例 零售：餐饮：休闲娱乐 38％：42％：20％ 案例业态 * 根据《城市居住区设计规范》，一般城市居住区商业面积按社区人口估算一般为0.7-0.91平米/人； 假设按现有的初步方案做人口数量推导，每户人口2.5人； 本项目的商业必须走外向型商业，并且除了社区商业外，还需划分新的业态种类，满足其它客户的需求； 仅按照一般城市居住区商业计，5700平米的商业足以满足社区居住人口 独栋 联排 多层洋房 高层 建筑面积 43240 55960 85240 173400 套数 123 280 710 1734 居住人口 307 700 1775 4335 住宅建筑面积 总人数 社区商业面积 407840 7117 5700平米左右 现有规划的公建面积：超市12000平米、商业街14000平米、会所8000平米，总数34000平米，远大于5700平米。 注明：此外公建中还有13000平米酒店式公寓 项目分析 * 结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴： 波托菲诺的商业采用三种功能组合的方式进行划分：分为精品街、水边休闲街、社区服务街； 新天地分为南里和北里，北里以临街式商铺主要是餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐为主；南里以集中式商铺主要是购物、娱乐、休闲中心为主； 项目定位 功能划分 案例 蠡湖一号商业街 将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系；建议整体商业沿蠡湖路、蠡溪路自然的划分为三个功能区：社区服务区、休闲娱乐区、文化旅游区； 项目定位 波托菲诺的意大利小镇的精致生活； 新天地的定位：国际化休闲、文化、娱乐中心； 商圈定位：蠡湖新城副中心级商业； 项目功能定位：无锡首条水岸文化、娱乐、旅游休闲街； * 建筑风格：现代商业形态+充满异域风情元素（地中海式、普罗旺斯式、迈阿密式、西班牙式）；在商业街中引入水景；在商业街端头设置标志性建筑物； 建筑风格 案例 波托菲诺的意大利式风情街和钟楼的结合设计； 新天地是现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素； 蠡湖一号商业街 建筑细部 波托菲诺售楼处设在入口广场，同内部商业精品街连为一体，有助于展示社区主题形象； 新天地建筑集中式商铺以现代为主，临街式商铺以石库门为主； 商业街的两个入口，紧邻小区入口，一方面有助于人口导入，另一方面有利于展示社区主题形象；集中式商业以现代建筑风格为主，而临街商铺突出异域风情； 结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴： 项目定位 * 项目整体功能区划分 功能划分 注：原方案中各商业公建面积，超市：12000平米、商业步行街：原14000平米建议增加到19000、原会所8000平米建议减少到3000平米； 集中式商业（超市） 社区服务区 休闲娱乐区 文化旅游艺术区 A：12000平米 B：5700平米 C：7300平米 D：6000平米 * D区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、SOHO、展示等功能； 功能划分 业态分区 以小型剧院、博物馆、美术馆之一或组合的文化中心作为核心； 文化艺术中心，能够聚集人气，且提升商业街的文化形象和艺术档次； 奥地利萨尔斯堡艺术节戏剧区小剧院 上海多伦路文化街美术馆 案例：上海有泰康路文化街、多伦路文化街 * D区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、SOHO、展示等功能； 功能划分 业态分区 二层是艺术工作室、视觉设计机构（建 筑 设 计、 服 装 设 计、 产 品 设 计、室 内 设 计、 广 告 设 计、 礼 品 设 计、 广 告 摄 影、 陶 艺 设 计、 环 境 设 计、 动 漫 画 设 计、 家 具 设 计、图 案 设 计 等） 一层沿外街展开的是画廊、文物商店、艺术品店、服装专卖店等； 泰康路各类工作室 多伦路各类文化艺术商店 泰康路各类商家 * C区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、游玩等功能；外街为餐饮、购物为主； 功能划分 业态分区 沿外街为餐饮、购物为主；这两个功能需要人流容易到达，容易展示，过路客是这两个功能使用的主力客户之一； 特色餐饮、咖啡店、茶楼、名糖水点