项目开发各阶段成本控制要点指引.docVIP

项目开发各阶段成本控制要点指引 本指引以项目建设程序为线索展开，从成本控制的原理出发，按照各建设阶段的先后顺序（如决策、设计、发包、施工、竣工验收、保修、后评估等阶段），分别阐述每一阶段控制重点和与成本相关的主要工作内容。 1、一般规定 （1） 实现控制成本首先要合理确定成本，建立控制目标作基准，进而开展目标管理； （2） 建立目标是为了“算了再做”，针对整个项目来说，成本目标从项目开始立项就要建立，根据建设项目的定位和质量目标确定，随项目的展开在各阶段逐步分解、细化，由粗到细，由大到小，前期目标控制后期目标，总目标控制各分项目标；对各类新发生的费用事项，也应事先有个成本预测值，以便日后检查对比。 （3）要做到合理确定成本、事前控制成本，必须在市场研究和成本分析上下功夫。各相关部门要做好经常性的研究和积累工作，掌握相关信息： A，营销管理部分析收集土地信息，研究土地价值，建立土地信息数据库；掌握市场上楼盘开发和销售情况，跟踪房地产市场环境的动态； B,设计部研究各类建筑产品的总体技术经济指标，分析影响成本的各项重要因素和设计参数；跟踪当前设计潮流，分析其价值体现与成本特征； C, 工程方面开展工程技术研究，工程管理部掌握市场各种档次材料设备和各类技术、工艺的应用情况和总体价格水平，形成各专项研究报告； D, 合约部了解承建商、供应商等产品和服务供方的资质背景、实力水平、业绩和市场处境，掌握各类对队伍的总体价格水平，建立各类供方名录/数据库； E, 成本部收集掌握各类工程与材料设备的价格信息，跟踪市场行情变化；分析研究各种单价与总价的构成要素与分布方式，掌握各类典型工程的实务量与材料用量指标、总体技术经济指标，建立相应工程成本信息与材料价格信息数据库； （4）控制是动态的，不论在开发建设的任何阶段，出于营销、设计或其他方面如领导方面考虑，都有可能发生项目定位、内容或质量要求的调整。因此对目标的实施情况要及时跟进，做出自下而上的统计分析，以便对调整做出判断和决策。 （5）控制的关键在于反馈，每个阶段的造价控制过程中，均强调各部门间横向沟通渠道畅通，信息反馈及时。相关部门要做到及时察觉成本变化动态，迅速测算出对造价影响的程度，检查对照控制目标，将目标的偏差情况和相应的调整建议上报有关部门和领导，作为决策参考依据。 （6）要做到及时跟踪和反馈，要求部门间各项文件、资料和信息的传递，均必须留有作业痕迹，做到有案可查。各类资料应有标准格式、编码、发放途径，保证资料的完备性、有效性。 （7）各部门应建立相应台帐或数据库，总体上反映成本、合同、付款等方面情况，细部上反映变更、签证、维修整改及其他具体工作内容。 2、立项和策划阶段 （1）本阶段控制重点：立项前需进行充分的项目论证，以规避风险、获取效益； 立项后开展全面的项目策划，保证项目操作的效率与效益。 （2）由营销管理部组织收集土地和市场信息，进行土地价值分析，提出立项设想，设计、成本、工程和外联部从各自专业角度提出意见，配合营销管理部提出项目建议书，由公司领导决定“重点地块”的选择； （3）由营销管理部组织进行有关部门可行性研究和经济评价：营销管理部根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，设计部确定项目初步规划设计草案，提出适合该项目的各项技术经济指标，外联部负责对地块的属性（合法性）进行调查，成本管理部负责对项目进行成本匡算，工程管理提出初步开发计划，财务部做出初步经济指标测算，汇总到营销管理部用以编制《可行性研究报告》。 （4）公司的决策层评审可行性研究，根据公司经营方针和发展计划，确定是否立项及项目的总体建设方向和效益水平； （5）外联部按照公司要求办理土地获取手续，并尽可能提升土地利用价值； （6）立项后营销管理部展开深度市场调研，进行准确的项目定位，包括市场定位、产品定位、价格定位,提炼项目核心概念，设计部配合进行概念设计，成本部配合进行成本测算，编制产品价值提升为目的的《项目定位策划报告》，报公司领导批准。 （7）工程管理部组织有关部门编制和讨论项目发展计划,制定项目开发总纲——《项目发展报告》,其中包括成本管理部根据项目总体定位、规划设计要点和技术经济水平编制的工程成本估算，以及工程部制定的开发计划，报公司高层批准。 3、规划设计阶段 （1）本阶段控制重点：通过多次的方案比选与评审，优化设计方案，合理确定建筑风格、档次和材料设备的选型，提升产品的性价比；通过设计招标选择适合的方案设计和施工图设计的单位，以合约的方式技术经济保证设计进度、质量和设计意图的贯彻，实现设计效果和经济性的最优组合； （2）方案设计阶段，设计部编制《设计任务书》，根据定位报告和项目发展报告将各种有关产品标准的内容，包括楼盘定位、风格意象、材料档次等，写入任务书，作为设计的前提条件。设计任务书需经