国有土地使用权出让价格.PPTVIP

一、学生汇报案例精读情况： 1、学习目标： 学习城镇土地估价规程的规范格式；国有土地使用权出让价格评估 2、重点 案例：估价对象：某地块；估价时点：2006年8月1日； 估价目的：出让；方法：基准地价修正法和剩余法 案例的典型性： 3、难点 估价时点和估价作业时间、基准地价评估时点、公布时间的关系 用剩余法估算地块价值；其中结合了长期趋势法测算未来收益 本案例采用静态/动态方式计算；但A值测算不明白。 4.不明白的问题 问题1-8 学生汇报情况评分 4、需要复习的内容 国有土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场上形成的价格。 2）国有土地使用权出让形式？ 国有土地使用权出让形式有： 协议 招标 拍卖 挂牌 3）土地使用权出让价格评估相关法律： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例》 当地制定的实施办法和其他有关规定。 《土地管理法》第四十七条第一款规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。” 第二款、第三款、第五款分别对征用耕地、非耕地、菜地的补偿费用作了规定。 第四十七条明确了对土地补偿费、安置补助费的增加和提高的条件和程序。 《土地管理法》第五十五条规定： “以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。” 《城市房地产管理法》第十二条第一款规定： “土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。” 国土资源部从2002年7月1日开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。 从2003年8月1日起施行《协议出让国有土地使用权规定》。 地价评估和确定出让底价是国有土地出让的重要内容。 2006年5月31日，国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)，自8月1日起试行。 《规范》对招标拍卖挂牌和协议出让中地价评估的组织实施、评估依据，招标拍卖挂牌和协议出让底价、竞买保证金、起拍价、起始价的确定进行了明确规定。 《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定： “以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。” 改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估； 出让金核定：划拨土地使用权转让时，应当按以下两种情况核定应缴纳土地出让金。 一是转让后不改变用途等土地使用条件的，应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格； 二是转让后改变用途等土地使用条件的，应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。 二、教师讲授 1、国有土地使用权出让价格评估的特点： 1）国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准。 2）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点。 3）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法。 拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。 协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制。 4）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性。 5）要注意出让土地使用权的价格有生地价、毛地价和熟地价之分 按土地开发程度，可将出让的宗地分为生地、毛地和熟地三类。 2、各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用 国有土地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。 1）市场法 市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法 2）假设开发法（剩余法） 其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。 3）成本法 4）基准地价修正法 利用政府已经确定公布的基准地价 三、课堂讨论内容 地价、出让金、开发费、取得成本、所有者权益、基础设施配套费、起拍价、成交价、挂牌价、招标底价、中标价等相关概念。 第二组 卢羽、刘美香、罗