无锡金科世界城商业调研报告模板.ppt

周边住宅均价走势 消费力 无锡楼市2011年1-12月七大区域房价五降两升。其中滨湖、南长、崇安、北塘和新区五区域房价均有下降，这由于在2011年严厉调控政策中，房价处于高位的崇安、南长、滨湖不得不以价换量，转变销售模式。 周边住宅均价走势 消费力 区域目前分为三个板块：太湖广场板块、南长南板块、南长北板块；一条太湖大道带动了这个区域的经济发展，再加上现在地铁的修建，使得这个区域的商业价值节节攀升。政府加强对公共设施的建设，以及对这个区域内商业的大力支持。作为无锡第二个商业圈，也是最有潜力的商圈。 但南长区主要以高端楼盘为主，购买人群较为单一，房源去化速率相对较慢，出现供过于求的局面。 周边人口流动情况分析 消费力 小区名 人口 锦明南苑 2658 清扬社区 41820 五星家园 14237 盛星苑 已于金星苑合并为金星社区 中星苑 已与朗诗合并为朗诗社区 金星社区 6133 中联新村 1200 新乐苑小区 未全部入驻 翠园社区 7600 中桥社区 7020 芦庄社区 18666 1、基本为老社区、安置房，社区人口情况以周边拆迁、经济适用房等而搬迁而来 2、老社区、安置房人口基本为原南长区人口，人口变动少，为项目周边基本人口主体 3、老社区、安置房人口流动性小 4、老社区、安置房几无投资、投机性购房，故人口入驻率高 5、老社区、安置房等社区在未来五年内基本不会有大的变动，故项目周边人口今后也不会有较大变动 周边人口流动情况分析 消费力 小区名 人口 时代国际 1500 朗诗未来之家 于中星苑合并为朗诗社区共5322人 时代上城 2296户 金科世界城 —— 1、项目周边新社区人口流动性较老社区高 2、随着新社区的进一步建造，项目周边人口会逐渐增加 3、新增加人口的消费能力及购买力较强 4、新社区人口并不一定为原南长区人口，会导致南长区人口进一步增加 小结： 老社区等人口变动小，人口流动情况少，为目前项目周边人口主体，项目周边人口稳定性好； 新社区人口消费力及购买力强，随着新社区进一步的增加完善，项目周边人口会同比增加，给本项目带来更好机遇 1、项目周边小区众多，人口密集，人流量较大； 2、周边社区以老小区为主，新型中高档社区建设加快，人口消费能力层次差异较大； 3、老小区中老年人口居多，中高档社区年龄段相对较小，消费需求远高于老小区人口； 4、项目周边老社区人口以小区配套消费为主，中高档社区人口以市中心大型商业中心消费为主，周边商业中心对人口吸引力一般； 5、消费能力的差异巨大给本项目差异化定位及商业价值带来机遇与挑战。 6、项目周边住宅价格走势 7、项目周边人员流动 消费力 周边主要住宅小区调研小结 金科世界城周边商业调研总结 通过市场调研，项目周边商业呈现如下特点： 从商业分布来看：3公里范围内集中了太湖广场商圈和太湖半岛国际广场片区商业中心；本项目自身 位置、交通等自身条件有限，而在规模上也相 对处于劣势，未来面临竞争压力大 从商业业态来看：周边商业业态同质化较为严重，竞争压力大。太湖广场商圈是以大型集中商业为 主，辅以多条商业街区的城市级次级商圈；太湖半岛国际广场是以众多主力店结 合，辅以此主力店、品牌店及零售业态的购物中心。 从经营情况来看：太湖广场商圈内餐饮、娱乐及大卖场等业态经营情况良好，零售百货业态经营欠 佳；太湖半岛国际广场整体经营情况欠佳、零售业态空置率高。 从形象档次来看：太湖广场商圈主要大型商业多以中档为主，太湖半岛国际广场以中低档次为主， 难以满足多档次消费需求； 从消费群体来看：太湖广场商圈辐射整个南长区域及滨湖等周边城区，消费群体庞大，且周边中高 档住宅较为集中，消费力较为旺盛；太湖半岛国际广场辐射力有限，周边多为老 住宅小区和安置房小区，消费群体不大，消费力有限。 金科世界城周边商业调研总结 通过市场调研，结合本项目来看，其市场定位须考虑如下几个方面： 周边商业体量大，未来竞争压力较大，本项目自身优势有限，因此其市场定位 须有差异化的特色； 周边商业业态同质化严重，零售业态经营情况欠佳，因此本项目商业业 态须弱化零售业态所占比例，增加餐饮、娱乐等目的性强的消费业态或 定位为专业市场； 周边商业多以中档及中低档次为主，难以满足多档次消费