绿洲企业房地产结构成本总结分析.docVIP

PAGE / NUMPAGES 绿洲公司房地产结构成本总结分析 ※建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了. 地上结构 钢筋 35~90kg/m2×5.3元/kg=185~480元/m2 砼 0.3~0.5m3/m2×386~460元/m3=120~230元/m2 小计 305~710元/m2 平均510元/m2 地下结构 钢筋 120~260kg/m2×5.3元/kg=640~1380元/m2 砼 0.9~1.4m3/m2×400~480元/m3=360~650元/m2 小计 1000~2030元/m2 三、基础 25~120元/m2 均60元/m2 四、按地下占总面积地22%估算 结构成本达：480~1120元/m2 平均800元/m2 所以，重视和强调结构成本控制是必要地，且认为含钢量、砼含量越低，结构设计越优秀. ※成本经管地内涵 工作性质 工程论证 工程策划阶段 控 控 组织措施 设计准备 制 成本控制 制 技术措施 设计 过 措 经济措施 招投标 程 施 合同措施 施工 投入使用阶段 总目标 结构成本控制地经管思路及方法，必须对整个设计和策划地全过程进行经管. 前期策划阶段：重视地勘和调研 规划阶段：产品定位 方案阶段：结构可行性、合理性，避免返工 扩初阶段：优化 施工阶段：成本意识灌输、精细化地设计 施工配合阶段：变更、签证、合理控制 ◇设计变更及签证原因分析 一、设计类：1、超成本目标2、优化3、错漏4、设计缺陷5、二次设计 二、施工类：现场条件、施工错误、施工困难、进度要求 三、营销类：客户要求、竞争要求（差异化竞争） 所占比例：1、设计占3~10% 2、决策错误占60% 3、重复性错误 占30% 4、其他 经管工作重要地是沟通：包括平级、下级、上级间 ※成本经管扩大到资源优化配置、价值分析、风险分析等.以系统观点，全面分析工程地投入产业比：（一般认为财务内部收益率IRR= 13%，也就是说投入1回报必须达到1.5）.全方位成本、含使用维护成本地全寿命周期成本进行控制.文档来自于网络搜索 ◆事前控制地几个要点 ○设计院地选择（扩初及施工图阶段） 合适易管、态度重视、工程情况、服务意识、市场口碑 ○专业负责人地选择 1、业绩、经验2、市场反馈（图纸质量、责任、成本、服务意识）3、三个配合（图纸修改、专业协调、工地现场配合）4、影响力及控制力文档来自于网络搜索 ○选择设计院最重要地是选人.尽可能抓住一切时机寻求长期地战略合作伙伴.这是对质量和进度地保证、后期服务地保证、工作范围地进一步衍生、成本地降低、总效率地提升、制度化考评.（注：引入竞争机制，防止“反正这个设计任务是我地老大思想，工作不积极”）文档来自于网络搜索 ○如何与设计院沟通并灌输工程成本控制地意识 ○设计周期地合理取值 设计周期对总成本地影响：1、资金地时间价值2、市场风险地变化3、产品地实际价值 ※论证阶段 策划阶段 设计经管阶段 概念规划 实施方案 施工图 规划草案 概念规划 方案设计 扩初设计 战略规划 大盘至少3个月 大盘180天 高层/复杂户型90天 55天~70天 中盘56天 这样总计：高层215天 多层180天 ○如何在保证质量不增加成本地前提下，缩短设计周期 1、决策地导向及措施 2、工序地前置和搭接 例如景观绿化设计 3、规范化设计地推广 ○设计费地合理取值 一般16~30元/m2之间（少地10~20元/m2） 1、设计费本身对总成本、进度及质量地影响如何，一般在70%以上 2、设计费取多少合适：比当地平均水平略高 3、设计费如何支付？一般施工图交付后留15%~20%，再分两次支付.差异经管，留一部分给设计人，如达到控制指标，2.5元/m2 支付给设计人，而不是设计公司，奖金.文档来自于网络搜索 ○设计合同中设计公司应承担地风险有哪些 设计错误导致地损失 （超100条罚则每条500元，由个人负担）以防错误百出 设计延误导致地损失 给一定地压力 设计配合不到位导致地损失 每次罚500元 设计结果超越限额地罚则 ○限额设计合同地引入和使用 框架结构(地上) 住宅含钢量60kg