西安市商业市场深度调研报告(上).ppt

西安城市发展 及商业地产 总体研究 1 3. 城市商业消费特征研究 1. 城市发展总体研究 2. 城市房地产及商业地产发展总体研究 城市居民消费偏好及特征研究 城市商务消费偏好及特征研究 城市旅游人口数据及消费特征研究 都市圈消费偏好及特征研究 城市商业物业投资客群投资偏好及特征研究 关键性知情人士重点访谈资讯 1 城市商业消费特征研究路径 □ 针对西安城市商业消费特征的研究，首先从商业消费的基本客群入手，将消费客群细分为六大类： 1）消费习惯：您经常光顾的商圈是哪里？ 您有无固定的购物、娱乐、休闲消费场所？是哪里？ 您的亲朋聚会、商务宴请主要的休闲娱乐方式是什么？ 2）消费偏好：您喜欢在内城范围内购物、休闲、娱乐吗？ 您在消费时最为看重的是什么？便捷？实惠？品质？服务？环境？品牌？ 3）投资观念：您是否认同“一铺养三代”？ 您自己或身边的亲朋好友是否投资购买过商铺？ 您近期有无投资购买商铺的打算？ 若您投资购买商铺会自营，还是租赁？ 4）项目看法：您对内城范围的交通有何评价？ 您对西安1912项目所处的区域有何评价？ 您对西安的城墙文化有何评价？ 城市居民 城市商务客群 城市旅游客群 关键性知情人士 都市圈消费客群 商业物业投资客群 □ 其次，依据客群分类，分别找寻代表人士进行一对一专项访谈。访谈重点涉及以下问题： □ 最后，在访谈的基础上，依据谈话记录归纳总结出各类客群的主要消费特征与偏好。 2 城市居民消费偏好及特征研究 1）消费习惯 □ 钟楼商圈作为西安传统核心商圈根基稳固。钟楼商圈如同新街口之于南京，四牌楼之于合肥，历史久，规模大，业态丰富，品牌集聚，在城市居民心目中的地位相当稳固。当然，随着近些年新区大力发展，城内人口外迁，新区商业配套的逐步完善，新区商圈也渐有追赶之势，成为后起之秀。 □ 新兴购物中心，一站式购物、休闲、娱乐，受到青睐。各新区商圈涌现大量综合性商业项目，大型购物中心、吃喝玩乐一站式消费模式受到西安人的普遍认可。便捷的交通、舒适的购物环境、丰富的业态，吸引了新区大量的消费客群。 2）消费偏好 □ 偏重实惠，消费多集中于中低档。居民日常消费更注重实惠。购物、餐饮、休闲均以中低档消费为主，高档消费有限。目前居民日常消费、休闲娱乐大多集中于钟楼东大街、曲江、高新区。 □ 偏爱本地特色餐饮与休闲娱乐。西安城市居民偏爱本地特色餐饮、休闲娱乐，对外来餐饮、休闲娱乐品牌的接受需要相当长的适应周期。特别是餐饮，需要应西安居民的偏好做适度改良。 3）项目看法 □ 内城范围交通拥堵，未来地铁通车或将打破瓶颈。同全国的各大城市一样，城市中心区的交通拥堵早已为西安城市居民所习惯。寄望于未来地铁的开通，城市交通环境或将有所改善。 □ 为西安独特的城墙文化所骄傲，但自觉稀松平常。悠久的城墙是西安的城市名片之一，但因近再眼前，视觉审美疲劳，市民自觉很平常。 □ 对1912项目所在地抱有一定成见。1912项目所在地原为棚户区，在西安绝大部分城市居民心目中形象较差。 3 城市商务客群消费偏好及特征研究 1）消费习惯 □ 内城范围消费较少。受交通条件的限制，内城范围交通可达性较差。而城市商务客群多为有车一族，消费力强，更愿意选择在交通便捷的新兴商圈消费，如南二环一带。 □ 无论是购物，还是餐饮、休闲娱乐，都有相对固定的消费场所。城市商务客群的日常交际活动相对频繁，因此在选择消费场所上易形成惯有的固定模式。 2）消费偏好 □ 看重品质、品牌、交通、购物环境。 □ 商务宴请以中高档为主，偏爱新区商业。西安城市商务客群的商务宴请以中高档为主，大多集中于南二环、曲江、高新区，大型餐饮、夜总会、洗浴为首选，通常为定点消费。 3）投资观念 □ 看好西安商业发展，具有商铺投资热情。对当前西安的商业发展环境比较看好，认为西安的商业有两大驱动，一是本地消费，二是旅游消费。在自身具备一定经济基础的基础上，对商铺投资热情较高。 4）项目看法 □ 内城范围交通拥堵，尽量选择城外消费。 □ 高度认可城墙资源。对1912项目紧靠城墙，表示出高度的认可，认为城墙为项目的发展提供了独特的资源背景。 □ 对1912项目所在地印象欠佳。对1912项目所在地的现状环境，脏、乱、差，印象欠佳。 4 城市旅游客群消费偏好及特征研究 1）消费偏好 □ 特色旅游商业项目受青睐。西安是旅游胜地，不仅大量吸引国内游客，也吸引着大批的外籍人士。城市旅游客群消费多选择在旅游景区周边，特别偏好极具特色的仿古街区、具有传统文化风情的旅游商业项目也很受欢迎，如大唐不夜城