项目工程负责人培训资料(初稿)2018.1.15.pptVIP

集团工程中心 项目工程负责人 培训资料 一、集团运营理念 二、集团相关制度、指引 三、项目管理目标 四、项目推进主要工作流程 目 录 集团运营理念 一 1.1、“快周转”战略介绍 祥生地产从2015年100亿到2017年600亿，2018年集团目标1500亿，祥生以“共创、共赢、共享”的理念为每个祥生人提供创业平台，回报社会、回报员工、回报业主。 祥生以“布局快、开发快、去化快”颠覆了行业内的增长规律，2018年祥生地产直指千亿，进入20强已非梦想，是坚实的成长轨迹。目前祥生地产运营理念为“快周转”、“高品质” 战略。 “快周转”战略有两大特点： 其一：在坚持品质前提上快到极致，祥生在成熟的根据地城市可做到拿地1个月内开工，4个月开盘，首开卖掉70%，8个月现金流回正。 其二：祥生快周转采取了更精细、适应性更强的分类标准，即针对新进入城市、深耕城市、成熟的根据地城市制定了差异化的高周转标准。 1.1、“快周转”战略介绍 ①针对新城市：考虑到高周转标准较低，即“36710”，拿地3个月内开工，6个月开盘，首开卖掉70%，10个月现金流回正。 ②针对深耕城市：标准提高为“2579”，拿地2个月内开工，5个月开盘，首开卖掉70%，9个月现金流回正。 ③针对成熟根据地城市：祥生冲击目标“1478”，拿地1个月内开工，4个月开盘，首开卖掉70%，8个月现金流回正。 为了支撑高周转打法更好更明确的落地，祥生要求三四线城市50亩以下项目全盖、全开，100亩以下的项目当年清盘。同时为了提升项目资金周转效率，加强首开效果，对新项目首开区货量做出如下要求： 1.2、 “快周转”战略下主要工作要求 1、销售三宝线：根据目前集团要求增加首开货量，以确保现金流回正时间和续销期流量，销售三宝开放时间应在开盘前最少1个月，即项目获取95天内开放。根据开放检查1天，检查整改3天倒排，销售三宝（售楼处、景观展示区、临时样板房）整体装饰施工时间应控制在35天，土建施工时间控制在45天，共计80天施工时间（80天总工期是主体结构为砼，如主体结构为钢结构的临时售楼部，总工期为60天）。因此要求： a、售楼处及景观展示区不能连接地库，需要规划时提前考量，如无法避免地库施工，应启用临时售楼处方案，确保销售三宝在开盘前30天启用； b：销售三宝需要套图施工，并在四前置工作中明确销售三宝方案，套用哪一种销售三宝图纸，相关施工单位及配套供应商单位需要确定； c：售楼处内的样板房需要在四前置中明确，特别是展示样板需要自四前置工作中，明确项目整体精装修或者全装修方案，配置标准及施工图纸。 d：项目项目获取后应有产品中心在5天内确定好项目整体方案及销售三宝方案，项目总经理需要与当地政府沟通明确方案可行，同时销售三宝位置及首开区不可更改； 1.2、 “快周转”战略下主要工作要求 2、首开货量区线：货量区按照首开18层高层，一层地下室、管桩计算标准工期后按8折抢工措施处理，相关首开抢工费用可提前考虑，首开区要求项目获取后30天内开工，因此要求： a：首开区方案需要提前确定（整体方案确定要求在项目获取20天内完成，如整体方案存在问题，项目总必须确保首开区方案无问题），在四前置工作中需要提前将总图方案与当地规划部门沟通，取得初步认可； b：首开区图纸需要分批给图，基础施工图应在方案确定后7天内完成，相对应的地勘报告需要项目提前准备完成，基础施工图纸完成后，结构图纸在项目获取后60天内完成； c：在项目四前置工作中需要明确首开区位置及首开货量，进行详细规划； d ：首开区货量必须满足集团套数要求及当地政府取证面积限制要求。 1.2、 “快周转”战略下主要工作要求 3、报批报建线：整体报批报建规划标准按照不影响首开区、销售三宝施工，符合4个月开盘倒排，要求： a：在四前置工作中需要提前落实当地规划要求，摸清规划要求，提前将方案与当地政府沟通协调，确保整体方案无原则性问题，需要沟通人员签字确认； b：对于未批先建施工，需要项目总经理于当地政府部门沟通，办理提前施工许可，如涉及处罚，控制处罚金额提报集团审批，以不影响项目正常施工为前提； c：规划方案在四前置中与政府确定好原则性问题，项目获取后5个工作日内得到政府最终意见，进行集团内部确认修订，提报政府部门进行审批流程，要求20天内完成审批并公示，项目获取60天内完成工规证办理，不影响营销户型展示和沙盘制作。 d：土地证在不影响其他证件办理的前提下，以土地款最晚缴纳时间为标准编制；施工许可证按工规证办理后14天内完成，总包备案、监理招标等手续同步完成； 1.2、 “快周转”战略下主要工作要求 4、四前置工作要求： 四前置即为：团队组建、设计方案、工程采招、融资方案前置 四前置需要提前