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PAGE 2 目 录 TOC \o 1-3 \u 一、PEST分析 1 （一）P：南京市的商业发展规划 1 （二）E：南京市经济环境 2 （三）S：南京市居民的消费习惯 4 二、SWOT分析 4 （一）优势 4 （二）劣势 5 （三）机会 5 （四）威胁 6 三、竞争者分析 6 （一）水游城内部餐饮与夫子庙餐饮的对比 6 （二）水游城与其他百货商店的对比 8 （三）水游城影院竞争分析 8 四、消费者调查分析 9 （一）消费者获知方式分析 9 （二）水游城消费时段分析 10 （三） 水游城消费者的年龄分析 11 五、STP分析 11 （一）市场细分 11 （二）选择目标市场 14 （三）市场定位 14 六、营销策略组合分析 15 （一）水游城商业地产分析 15 （二）水游城未来发展的建议 17 为了顺应时代发展潮流，突破现有的努力成果，南京市总体发展规划又进行了新的调整。回顾过去，南京曾经有过很多次作为都城的规划与建设，无论是六朝的建业、建康，南唐的金陵还是明朝的南京城，都具有鲜明的个性与特点，这些都极大地丰富了中国古代城市规划思想与理论，是中国古代文明的重要组成部分。现今，南京已进入了快速发展时期。展望未来南京的发展蓝图，令人憧憬。 一、PEST分析 （一）P：南京市的商业发展规划 1.南京都市圈空间格局基本拉开 南京近年进入了城市建设的快速发展时期，经过多年大规模的建设，1995年经国务院批准实施的《南京城市总体规划1991-2010》确定的都市圈空间格局目前已基本拉开。 现按照总规划把南京建设成为“文明、洁净、美丽的花园城市”为目标，将南京定位为江苏省的政治、经济、文化中心，并在科技、文化上成为国际活动中心之一，而水游城所在的夫子庙商圈也在重点规划范围之内。随着格局的确定，水游城在娱乐消费等方面也有不错的业绩，获得了良好的口碑。 2.加快南京市餐饮业发展 （1）加快培育餐饮品牌 把培育、打造南京餐饮品牌作为重点，树立体现南京特色的、在国内知名度较高的、满足多层次消费需求的餐饮品牌。而水游城应当抓住这个机遇，把餐饮作为主要经营项目，争取南京更多品牌餐饮的经营权，扩大经营范围。 （2）大力发展特色餐饮休闲街区 按照“一流标准、一流管理、特色突出、品牌彰显、知名度提升”的要求，加强对已建成的特色餐饮街区的打造和升级，重点打造鼓楼区狮子桥、玄武区“1912”和秦淮区夫子庙等美食街区。水游城属于政策重点打造的夫子庙街区，应该实时进行适应性调整，极力打造特色餐饮。 （3）营造餐饮业发展良好环境 深入实施“放心食品工程”，大力整顿和规范餐饮市场秩序，保障消费者餐饮消费安全，是水游城之所以有现在的知名度和消费群体的主要原因。营造舒适的就餐环境，应是水游城餐饮发展的长远目标。 3.对南京市内著名商业区域进行改革 南京市希望借此次商场扩容升级，大力引进国际一线、二线品牌，使之成为南京都市圈国际知名品牌最集中的商业街区，提升辐射力和吸引力。 针对新街口餐饮功能不足，休闲娱乐功能档次低的软肋，将引进国际国内的知名品牌餐饮、娱乐、休闲企业。湖南路今年将开建地下商业街，通过一批大型商业项目竣工开业，重点解决湖南路商业街缺少大型综合商业设施的不足，进一步彰显时尚、流行、休闲的特色。 身为南京重点规划区域之一，处于夫子庙商圈的水游城对于这些不可抗力的阻碍应当加强自身的力量。针对不足的地方如餐饮口味不合人意、员工素质较差等现象也采取了相应的有效措施。而对于优势方面如舒适的购物环境，轻松的氛围等也需努力保持。 4.“十一五”期间水游城的发展规划 “十一五”计划实施以来，区域内都市工业得到了快速发展，产业与产品结构调整力度加大，高新技术产业快速增长，产业集聚度明显增强，招商引资取得实效，外贸出口明显加速。综合进驻品牌、店铺规模、业态比重等考量因素，水游城相对于新街口等传统商圈，达到了约60%的差异率。这使得她的客群表现出更大的广域性和循环性。水游城各楼层设定不同的目标顾客群，并合理配置业态及体量。目前已经拥有作为主力店的holiday inn(洲际酒店管理集团旗下国际四星酒店)和横店集团的横店影视电影城以及Zara、UNIQLO、HM、小南国、Starbucks（星巴克）、BHG城市超市、MUJI等著名品牌。娱乐、休闲、餐饮、各类零售店等多种业态的200余家店铺汇集于此，鳞次栉比、精当配合。 （二）E：南京市经济环境 1.全市商业增加值 2009年GDP统计当中消费的比重占38%，最高的时候占41%，全市人均GDP超过5000美元，城乡居民人均收入分别超过和接近2000美元与1000美元水平，预计全年实现地区生产总值2774亿元，同比增长15.1%，实现财政收入600亿元，同比增长15%，城镇居民人均可支配收入增长17%，农民人均纯收入增长13%以上。