第一章 市场分析.doc

- PAGE 1 - 第一章 市场分析 一、宏观环境因素分析 1．1 某市市地理位置概述 项目所在地——某市。某市市地处祖国西南沿海，广西南部，位于北纬20°54′至22°41′，东经107°27′至109°56′之间。背靠大西南，东邻粤港澳，面临北部湾，陆地海岸线长311.44公理，东北和西北分别有六万大山和十万大山，海拔均过千米。某市市现辖两县三区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区和某市港经济开发区，全市人口约300万，总面积10716.47平方公里，是一座古老又年轻的沿海城市。 这里气候温和宜人，河流水库众多，土壤肥沃，植物繁茂。自然资源丰富，依水临海，山川美丽，游览风景迷人，名优产品繁花似锦，有兴旺发达的农业。也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。? 某市北邻广西首府南宁，东与北海市和玉林地区相连，西与防城港市毗邻，是大西南最便捷的出海通道。中国对接东盟的最前沿阵地，泛珠三角经济圈、华南经济圈、西南经济圈、东盟经济圈的结合部与连接点，区位优势独特。 1．2某市市经济现状及发展趋向分析 随着沿海热土珠三角、长三角?以及渤海湾区域的迅速发展和经济强劲增势，我国绵延海岸线的西南开垦地——北部湾，再次受到人们的瞩目。在中国—东盟自由贸易区的逐步成熟与完善的背景下，围绕全面提高城市竞争力这一发展主题，某市市委在城市定位、布局、功能、运营等方面作出了重大调整，提出了“大港口、大工业、大旅游”的城市发展目标和“通江达海”的城市发展战略，以及构建某市主城区、港口工业城、滨海旅游区、三娘湾风景旅游区四个功能区的城市发展格局；提出“３２３”工作思路，建设“一江两岸”工程，形成某市城市的三大组团，集房地产开发、商贸、旅游、休闲、居住于一体，把“一江两岸”建成某市亮丽的风景线，形成城市的主题和轴心，带动整个城市的开发建设，推动城市经济的发展。 某市因其无可比拟的西南出海通道的交通地缘优势，越来越受到众多国内外大型企业和世界财团的看好。据统计数字显示，2006年上半年，全市生产总值完成82.4亿元，增长12.2%，其中一产增加值增长8.9%，二产增加值增长20.7%，三产增加值增长9.3%。全市社会消费品零售总额33.56亿元，增长12.14%；某市港吞吐量完成231.9万吨，增长60.8%；全市规模以上工业总产值和增加值分别比增48.56%和40.82%。全市新签内联项目125个，总投资额91.97亿元、增长1.2倍，实际到位资金19.56亿元、增长72.49%；实际利用外商直接投资3518万美元，增长27.37倍，总量和增幅在全区分别排位第2和第1。外贸进出口总额完成7558.62万美元，增长1.52倍，其中出口4623.41万美元，进口2935.21万美元，分别增长1.63倍和1.36倍。外贸出口总量和增幅在全区分别排位第3和第1。全市城镇居民人均可支配收入4608元，农民人均现金收入1464元，同比分别增长8.25%和7.36%。借助“三大目标”建设和“工业建设发展年”活动的东风，某市经济快速增长的势头将更加迅猛。预计下半年全市经济仍保持快速增长势头。 ◆ 附表1：近5年城市基本经济指标一览表 年 份 全市GDP总值(万元) 人均GDP（元） 社会消费品零售总额（万元） 城镇居民人居可支配收入（元） 总 值 增 长 总 值 增 长 总 值 增 长 总 值 增 长 1999年 1238784 - 3956 - 491623 - 5583 - 2000年 1323558 6.8% 4125 4.3% 538796 9.6% 5692 2.0％ 2001年 1440898 8.9% 4388 6.4％ 596271 10.7％ 6328 11.2％ 2002年 1546561 7.3% 4663 6.3% 644866 8.1％ 6734 6.4％ 2003年 1686593 9.1% 5033 7.9％ 683369 6.0％ 7437 10.4％ 二、某市市房地产现状及趋向分析 2．1某市市房地产总体发展态势 2005年某市市中心城区（主城区和港区）居住用地总面积873公顷，占城市建设用地的35.2%，人均拥有居住用地38m2。城区住房面积504.4万平方米，其中私有住宅264.0万平方米，人均住宅建筑面积24.58平方米，成套住宅15162套，户均成套住宅0.26套/户。 近年来，某市市委、市政府在实施“323”工作思路过程中，把房地产开发作为激活城市经济的突破口，围绕“一江两岸”开发，突出以旧城改造和重点地段开发为重心，以城市建设大会战为载体，推动城市开发建设。 “大港口、大工业、大旅游”建设更是为房地产开发带来