房地产项目全套开发流程与注意事项.pdfVIP

房地产开发流程 目录 第一章： 项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、 获取土地使用权 二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、 规划设计 四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 1 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个 阶段，即可行性研究和项目决策阶段、 建设前期准备阶段、 建设阶段、 销售阶段和交付使用阶段。 第一章： 项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后， 转由企业战略发展研 究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、 民主化，减少或避 免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1) 项目概况； (2) 开发项目用地的现场调 查及动迁安置； (3) 市场分析和建设规模的确定； (4) 规划设计影响 2 和环境保护 ;(5) 资源供给及资本运作方案； (6) 环境影响和环境保护； (7) 项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； (8) 开发 建设节点计划； (9) 项目经济及社会效益分析； (10) 结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产 专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行 初步摸底和意向性谈判， 并对投资项目或投资方向提出建议， 即在一 定的地区和部门内， 以自然资源和市场的调查预测为基础， 寻找最有 利的投资机会。 投资机会研究相当粗略， 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的 分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上， 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是 开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、 经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4 ）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上 的项目及重要的小型项目， 必须经有权审批单位委托有资格的咨询评 估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目， 任何单位不准审批，更不准组织建设。 依法必须进行招标的工程建 设项目中， 按照工程建设项目审批管理规定， 凡应报送项目审批部门 3 审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容： 建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、