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B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting * 富豪大厦初步投资可行性分析 2006/11/15 1. 住宅部分定位 2. 商业部分定位 3. 投资回报测算 主 要 内 容 4. 需要关注的几个问题 1. 住宅部分定位 2. 商业部分定位 3. 投资回报测算 主 要 内 容 4. 需要关注的几个问题 住宅市场 成交均价10000元/平方米左右 紧凑户型销售速度较快 购买目的以投资或自住兼投资为主 　 　 　 　 　 0 9555 二居,三居 住宅 山水lavie 124 9547 83 8905 42 8775 70 8916 二/三居 公寓 桐城国际 23 9425 106 8959 86 8719 70 8846 一居为主 住宅 主场 0 　 0 　 0 　 0 10212 180－200三居 住宅 华悦国际 12 15851 9 13731 14 12951 11 13628 150-300 住宅 亚运新新家园 0 　 8 10321 0 　 4 11176 三居 住宅 华源冠军城 77 10053 203 9611 493 9043 462 8605 两居、三居 住宅 保利金泉 40 11103 31 11367 25 11526 10 10394 105-163 住宅 融域 目前销售均价12000元 1居-4居 公寓 亚奥观典 13 14266 1 13207 11 12777 19 10690 二居,三居 公寓 荣尊堡 10月成交套数 10月成交均价 9月成交套数 9月成交均价 8月成交套数 8月成交均价 7月成交套数 7月成交均价 主力户型 物业类型 项目名称 基本假设 较大 慢 20000以上 种类多档次高 户型较大，精装标准顶级 很大 城市豪宅 一般 取决于酒店管理公司所对应的投资者 18000-20000 酒店标准的配套 户型60-80平方米，精装标准根据酒店管理公司的要求 较大 酒店式公寓 小 较快 15000-16000 小会所，含健身、多功能厅 户型60-120平方米，精装标准1000元/平方米 一般 高档精装公寓 风险 销售速度 价格 配套 产品 前期投入 假设方案 综合考虑收益及风险、操作难度、时间等因素，选择高档精装公寓方案。 产品调整 户型：重新分割调整成每层12-14户 车位：不建议出售 配套：四层抽出部分面积做健身、泳池、多功能厅 销售预测 售价：均价15000元/平方米 销售周期：2007年6月－2008年2月 1. 住宅部分定位 2. 商业部分定位 3. 投资回报测算 主 要 内 容 4. 需要关注的几个问题 商业市场－商户分布 分布：慧忠北路东段商户比西段多，路北侧商户比路南侧多 慧忠北路东段商业街以餐饮为主，辅有银行、洗衣店、发廊等，经营状况均较好。 慧忠北路西段 餐饮 10 200 男孩女孩 社区配套 4 60 福奈特干洗 餐饮 6 80 成都美食 社区配套 4 120 颐寿堂药店 社区配套 12 150 柯达数码 隶属行业 面宽（米） 面积（平方米） 商户名称 银行 10 300 中国银行 餐饮 30 1000 酱骨头 餐饮 20 600 麻辣方程式 餐饮 10 200 花舍咖啡 餐饮 12 600 西贝莜面村 餐饮 16 800 西蜀豆花庄 餐饮 6 1000 小肥羊 　 14 500 姜杰钢琴城 美容美发 16 600 文峰美容美发 服饰 6 100 美美时 餐饮 12 300 大今食代 休闲娱乐 30 400 电影咖啡 餐饮 30 400 坪亭铁板烧 餐饮 30 800 馅老满 餐饮 14 200 锡林高勒涮肉 美容美发 8 80 妮可发型 餐饮 12 200 青柳苑烧烤城 餐饮 20 300 吴越水乡 眼镜 15 150 宝岛眼镜 眼镜 10 100 科艺眼镜 中介服务 12 100 链家地产 商务配套 6 50 恒安票务 餐饮 12 300 宏状元 隶属行业 面宽（米） 面积（平方米） 商户名称 慧忠北路东段 商业市场－租金 　 　 60 1 干洗 福奈特 　 　 80 1 小吃 成都美食 12 　 30 1 花店 花店 　 　 30 1 服务 恒安售票 　 5 50 1 眼镜店 科艺 3.8 　 70 1 美容美发 妮可 　 4 8 1 　 烟酒 　 8 60 1 精品店 威鹿1881男装 　 8 60 1 精品店 女士服饰 　 5 6 1 　 音像店 　 6 6 1 服务 烟酒店 11 　 6 1 　 久久鸭 自用 无租金 5 1 服务 烟酒 　 3 70 1 地产中介 美丽家园 实际租金 估算租金 面积 楼层 业态 名称 　 3.5 230 1 药店 颐春堂 　 3.5 300 1 柯达冲洗