利率调整对沈阳房地产市场的影响.docVIP

PAGE / NUMPAGES 利率调整对沈阳房地产市场地影响-企业经管论文 利率调整对沈阳房地产市场地影响 邓李杰 （沈阳工程学院经管学院, 辽宁 沈阳　110163） 摘　要：利率市场化与房地产市场有着紧密地关系，国家利率政策地调整对房地产市场产生了一定程度地影响.本文通过分析沈阳房地产市场需求、供给及房地产价格受利率变化地影响情况，判断利率调整对房地产市场是否存在积极影响，并提出防范利率机制失效地措施. 关键词 ：利率调整；房地产市场；市场需求；供给；价格 中图分类号：F293.35　　文献标志码：A　　文章编号：1000-8772（2015）08-0055-01 收稿日期：2015-02-11 作者简介：邓李杰（1982-），男，福建南平人，硕士，讲师.研究方向：工程经管. 房地产市场化20 多年地发展历程表明，货币调控政策与房地产市场地发展有着紧密地联系.这种联系如何表现，我国历年来利率调整地数据对房地产市场地数据是否存在着影响，本文将以沈阳房地产为例，利用统计数据分析沈阳市房地产市场地现状，厘清利率调整与房地产市场发展地关系，分析利率变化对房地产是市场需求、供给以及价格地影响. 一、我国地利率政策回顾 2006 年以来，我国利率政策调整经历了紧缩阶段（2006年4 月～ 2008 年8 月），宽松阶段（2008 年9 月～ 2010 年9 月），再紧缩阶段（2010 年10 月～ 2012 年5 月），再宽松阶段（2012年6 月～至今）.在这样地背景之下，作为调节资金供求杠杆地利率不断调整, 必定会给整个房地产市场带来一定地影响，主要包括对需求、供给和房价地影响. 二、利率调整对房地产市场地作用机理 1. 对需求地影响 利率地提高直接增加购房者地使用成本，消费型需求地置业成本增加，从而减少了消费需求.反之，贷款利率低时，房地产地需求增加. 2. 对供给地影响 贷款利率越高，房地产开发地成本越高，投资收益越低，房地产供给将下降.反之，贷款利率低时，房地产地供给将增加. 3. 对价格地影响 利率地上调将导致住宅建设成本增加，供给减少，市场价格有所回升，市场成交量下降，打击市场信心，最终引起房地产价格下降. 三、利率调整对沈阳房地产市场地影响 1. 对房地产市场需求地影响 2006 年～ 2011 年，沈阳市商品房地年实际销售面积从1107.10 万平方M增长到1667.10 万平方M，年均增幅约为10%，增长较为平稳，但2012 年后，受宏观经济形势及房地产宏观调控地影响，年销售面积逐年下降，2014 年仅为1450.49 万平方M（相当于2009 年地水平）.由此可以看出，由于沈阳市居民购房地需求较大、投资与养老需求逐步增加、外来人口购房需求加大及利率传导机制不顺畅等原因，造成利率调整对沈阳市房地产市场需求地影响是失效地. 2. 对房地产市场供给地影响 房地产投资中40% ～ 50% 来源于贷款，提高贷款利率，能在一定程度上抑制房地产开发贷款地增长，从而影响房地产投资地增速，进而抑制房地产供给. 由于货币政策具有时滞性，所以对房地产市场供给地影响也有滞后性.受2006 年开始地贷款紧缩政策地影响，2007年～ 2009 年，房地产开发投资地增幅下降，且商品房可供销售面积从1607.26 万平方M减少到1276.21 万平方M；2008年9 月开始实行宽松利率政策后，房地产开投资增速加大，商品房可供销售面积大幅增加，2011 年达到了最高点（2040.40万平方M）；而2010 年10 月开始实行地再紧缩利率政策后，2012 年至今商品房可供销售面积逐年下降. 由此可见，利率变化对房地产供给地影响符合利率调整对房地产市场地作用机理，但是这种影响具有滞后性. 3. 对房地产市场价格地影响 2006 年～ 2012 年，沈阳市商品房平均价格呈逐年增长地态势，尤其是2009 年～ 2011 年地增幅较大，年均增幅约20%；2013 年和2014 年小幅下降，降幅未超过3%，属于市场正常波动范围.因此，利率调整对沈阳市房地产市场销售价格地影响是失效地，其原因可能是利率调整未能很好地抑制需求，投资成本增加，建设用地投放不均衡，房地产供应结构不合理等. 四、结论与建议 通过分析，可以看出利率政策在调控沈阳房地产需求和价格方面失效，但在调控房地产供给方面却起到了一定地作用.由于多种因素地影响使得利