房地产项投资经济测算.docxVIP

PAGE / NUMPAGES 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 房地产工程投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发工程经济测算 3、租赁工程经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发工程经济测算 工程的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、工程开发后如用于租赁，如何评价工程的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、工程建设总投资 对于一般房地产工程而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产工程的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及工程具体情况进行估算。个人收集整理 勿做商业用途 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等个人收集整理 勿做商业用途 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费 （5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、经管费用 指为组织和经管房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为工程筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、工程评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：工程单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以工程的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的工程销售率。 动态评价指标 （1）、工程净现值 动态分析指标一：净现值是投资工程在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到工程建设期初的基准年后的数值。个人收集整理 勿做商业用途 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指工程寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。 （3）、工程净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位同投资现值所获得的净收益现值的大小。 （4）、动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资工程净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。个人收集整理 勿做商业用途 二、常规开发工程经济测算（重要假设→操作指引） 重要假设（在经济测算时应首先对假设前提予以说明） （1）、工程基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等 （2）、建设工期安排 建设工期安排主要柑橘开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据工程情况和李四开发工程的工期安排确定。个人收集整理 勿做商业用途 （3）、成本计取计划 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3%计取；经管费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取；不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、经管费用之和的3%-5%计取。个人收集整理 勿做商业用途 （4）、销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。 （5）、销售回款 假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%；按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月或者下一季度到位；可根据工程情况进行调整。个人收集整理 勿做商业用途 （6）、资金安排 自有资金占总投资比例不应低于20%，且架设在建设初期一次性投入。 （7）、资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。个人收集整理 勿做商业用途 操作指引 一般由11张表构成，包括工程施工计划表、总建设成本估算表、工程投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。个人收集整理 勿做商业用途 注意事项： 一、与委托方充分沟通； 二、按先后顺序依次编制； 三、由于基本没有两个工程是完全相同的，最好不要在已有表格上改动； 四、如果一数据多次出现，其余多