消费者消费习性问卷调查.docVIP

三、消费者消费习性问卷调查 消费者消费习性调查方式一般多采用街头定点访问、入户访问及焦点群座谈方式，无论采用之方式为何均需掌握问题重点应清晰、简单扼要及系统化之原则，问题内容及数量不可过多或过于复杂，否则将造成访员失误及受访者失去耐心导致问卷失真及资料分析时前后矛盾等情形出现。 前报告中无消费者问卷调查之结论分析报告，检视其问卷之内容即有访问题目太过复杂及太多之情形，已模糊了进行此问卷调查之焦点，即使调查完毕资料统计出来但却难以归纳整理分析，可能是导致没有分析结论报告之主因，由于仲量联行并未参与此调查之过程，无法得知其访谈之情形及统计过程中是否有缺失产生，故无法针对统计出来的资料进行任何评论。这些统计数字未经过问卷执行专家的分析说明则难以代表任何意义。 由于市场分析及将来规划量体规模、商品定位组合等均需消费者消费习性调查之实际资料作为验证及计算之基础，故建议应分商圈人口及旅游人口重新进行调查，应掌握之调查重点如下： （一）到达本商圈之交通工具、交通时间调查 （二）现有消费习性调查 （三）消费能力调查 （四）对本项目规划业种与服务机能之期望与建议 （五）基本属性调查（居住地区、年龄、性别、职业、家庭成员、收入…等） 四、主要零售商需求及配合意愿访谈 主要零售商需求及配合意愿访谈之重要性在于了解中还要零售商之硬件特殊需求可于建筑设计规划时提供建筑师设计规划出更富弹性变化及零售商真正可利用之空间，尤其是主力大店因业种属性不通所产生之硬件需求更是不同，当然主要零售商之支持与配合意愿为全项目开发之最大前提。 在访谈主要零售商时，访谈之对象会左右问卷结果的正确性，前报告之执行过程中曾对娱乐行业从业人员进行调查，在调查的角度来看忽略了非娱乐行业之主题大店，从调查的对象来看接受访谈的一般从业人员不具有该行业之专业性及决定性，此类高度专业性的访谈其受访者资格应为该零售商之开发经理或高阶营业主管。 访谈应掌握之重点： （一）介绍本项目－大型主力店其开业需要一定之规划流程及评估时间，可籍此访谈之机会与主力店经营单位第一次接触，让零售商将本项目列入年度展店计划之考量项目，为后续之招商工作暖身铺路。 （二）了解需求 － 所需了解之层面包括硬设备之特殊性：例如楼层、楼高、楼板载重限制、空调机电、上下水设备、停车设备等。软性专业需求：例如最佳搭配业种、主力客层、承租条件及方式、最适经济规模等，有时过大或过小的面积规划会造成零售商无法配合的关键因素。 （三）了解配合意愿－如上所述了解主要零售商对本项目之看法、建议与支持是本项目在规划设计及开发上之最大前提。 第三章 总体规划概念与策略 一、可承受量体规模分析 零售量体规模分析讨论主要利用预估年人流量及消费力来计算年营业额，并利用坪效及市场占有率分析进行验证而推估出可承受之量体规模；如于研究分析前期即有精确度极高之实际消费者问卷调查及主力承租户需求及意愿访谈之资料为依据，则所分析之可承受量体规模准确度及可执行度将相对地提高。 由于在前报告书中对于商圈之定义及消费者问卷调查有技术上之瑕疵，但其推估之资料仍有参考价值，在未重新进行商圈分析及消费者问卷调查之前提下，仍将引用前报告书之部分资料，再加上专业之经验值调整，但所提出之规模仅能供现阶段开发规划参考使用，仍持后续更深入之商圈分析、消费者调查及承租户需求及意愿访谈结果等影响因素充分考量后加以调整定案，方是实际准确且可执行之规模。 在前报告书中将商业及娱乐企业分开计算规模，以实际之消费习性来看，消费者到商城来并不会只进行其中某一单项之消费，应是多样混合式消费，故分开计算将产生资料重复使用，规模重复计算之问题。娱乐业之每平米营业绩效较零售业低是可预期的，但仍不建议分开重复计算，将于个人消费金额进行调整。 （一）预估来店客×每人平均消费金额 1、预估来店客 （1）商圈来店客 引用前报告之预估2005年商圈人口数、来店机率（即前报告所谓的渗透率）及年来店次数进行预估，调整如下表。由于本项目之开发轻轨系统接续有其急迫性与必要性，故不再讨论无轻轨之情况，但国内外旅游人口为本项目之述求重点，在前报告中未将此重要收入来源预估进来，建议应将通往八达岭长城及昌平区旅游景点之旅客消费力计算进来，以下为计算之结果： 5公里内 5～10公里 10～30公里 30～60公里 合计 拥有私车人士（万） 4.9×60％×24 14.1×35％×12 241.3×20％×6 130.4×10％×3 458 有轻轨后无车人士（万） 13.1×60％×24 38.2×30％×12 652.3×15％×5 352.6×5％×2 851 商圈内预估来店总频次为1,309万人次。 （2）旅游来店客 前往八达岭长城及昌平区景点之旅游人口2005年估计将达1200万人，保守预计将