世联北京丰台区中城及安德鲁斯商业营销报告.pptVIP

方庄区域 ！ 业种业态之区域市场 区域界限：方庄餐饮街东起方庄蒲方路东口，西至蒲方路中心环岛，全长750米餐饮特点：街内有餐馆27家，建筑面积1.6万平方米，营业面积近9000平方米。经营风味比较齐全。同时周边还聚集有大小餐馆170多家，为北京是十大餐饮街之一。区域内餐馆档次主要为中档或中高档。中式正餐为主，也有一定西餐分布。餐馆面积：50～1500平米租金水平：3.5～5元/平米中式正餐客均消费：40～50元/人租金 Worth 价格预期 方庄餐饮租金水平：3.5～5元/平米十里河租金水平：2~6元/日/平米成寿寺区域内商业物业租金水平：2.5～6.5元/日/平米 根据区域发展，未来保守预估租金3-5元 按10年租金10%回报率 销售底价：3*30*12*10=10800 销售高价：5*30*12*10=18000 估算均价：14400元/平米 Worth 建议成交均价： 14400*0.95=13680元/平米 5*30*12/13680=13.2% 最高年投资回报：13.2% 若销售速度很快，就可顺利提升价格！ 基本与住宅价格比例一致！ 因提前预支未来发展，基于项目开发现状， 应为投资客和未来商业多留些价格空间。 同时可以提高宣传空间及销售速度！ 价格建议 Worth 我们认为： 所有销售奇迹都不是发展出现的！ 而是创造出来的！ 战略制胜—创造奇迹 HOW 大单销售，小单填空，分批销售！ 销售模式——大单销售 A B C D E HOW 价格策略 （ 打分评测） HOW 14206.47 1501.33 1403.88 1738.11 2264.45 7298.7 面积 （平米） 13680 12070 12880 13680 15290 14480 模糊均价 （元/平米） 8.5：13680 1：1609.4 12070 12875 13680 15289.3 14484 计算均价 （元/平米） 42.5 7.5 8 8.5 9.5 9 总分 1812万 5 2.5 E 1.943亿 1808万 2378万 3462万 1.06亿 销售金额 24 5 5 5 4 空间打分 18.5 3 3.5 4.5 5 位置打分 总分 D C B A BLOCK 均价13680，总销1.943亿。 1、一期到底卖什么？ 3、一期项目售价如何合理评估 ？ 4、一期项目营销如何实现利润最大化？ 需要解决的问题—— 5、一期项目业态该如何规划？ 2、一期客户是谁？ 6、C1C2定位的方向建议！ 销售策略 完成基本利润价格 销控策略：A+B相互作用！ A位置最好；B价格最低 A实现高价；E实现快销 达到附加利润价格 销控策略：C+D相互作用！ 市场基础:A\E已完成造市 C、D均好性中间产品 乘价格之势完成较好价格。 实现超额利润价格 销控策略：B区压轴强势推出！ 市场基础:势、市均好 B最好性价比 达到完成最佳利润。 06.5月入市 07.5月入住 （一年时间完成百分九十销售，争取07.10月开业） A+B=8800平米 计算均价：14104元 C+D=3141平米 计算均价：13326 可完成均价：14000 B=2264平米 可完成均价：15290 06.5-06.12；1.24亿 07.1-07.3；4397万 07.4-07.5；3462万 总完成销售：2.03亿 如果您身价没有千万，请回避！ 不负责任就是最负责任！ 营销战略——突破性观点 不包租！不返点！ 信心的博弈！ 我们有信心，他们才更有信心！ HOW 招商部独立招商，不与销售部重叠！ 帮租，而不是包租！ 营销战术——租售并举 主力店招商前期进行！ 以售为主 租不只为了售， 而是作为更高的增值服务和宣传价值！ HOW 人生钱印象！ 中海大道，如雷贯耳！ 推广战术——广而告之，细而分之 买也痛，不买更痛！ 聚宝盆印象！ 广告造势，专业造市！ HOW 1、一期到底卖什么？ 3、一期项目售价如何合理评估 ？ 4、一期项目营销如何实现利润最大化？ 需要解决的问题—— 5、一期项目业态该如何规划？ 2、一期客户是谁？ 6、C1C2定位的方向建议！ 五大消费需求：物质+精神 目的消费 邮政、银行、药店诊所、宠物医院、冲印； 日常消费 购物、超市、洗衣、美容美发 餐饮消费 中餐、西餐、韩餐、咖啡、酒吧等； 情感消费 KTV、音像、花店、书店； 健康消费 健身、游泳、瑜伽、按摩； 惯性消费 五金、建材； 业态划分五大原则 一、根据区域消费需求 目的行、日常型、餐饮型、情感型、健康型、惯性型 二、根据商业未来发展方向 中层消费的聚集之地 三、根据商业价值的不同细分（经营成功的可能性） 考量不同位置的不同使用性，不同业态的不同价值性 四、根据